Wijziging RTIV ivm aanpassing van de fair value verhouding

Reactie

Vraag1

Geachte heer De Jonge,

U staat op het punt om een aanpassing in het RTIV te maken aangaande de fair value verhouding. Wij maken gebruik van dit consultatiemoment om u te wijzen op de nadelige en onnodige gevolgen.

De aanpassing tot een verhouding 1 : 1 is gebaseerd op de uitkomsten van slechts één onderzoek. In het onderzoek wordt verondersteld dat de aanpassing ervoor zorgt dat ontwikkelaars minder gebruik zullen maken van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (waaronder Koopgarant), maar dat de invloed op corporaties nihil is. Wij voorzien twee grote gevolgen:

1. Koopstarters en lage middeninkomens de dupe: Koopgarant (en vergelijkbare constructies) wordt niet meer aangeboden
Het onderzoek van Finance Ideas heeft geen rekening gehouden met transactiekosten voor de corporatie (kosten terugkoop en wederverkoop). Er zijn andere berekeningen (zie ook consultatiereactie van Vidomes, dd 28 juni 2023) die laten zien dat de corporatie door de aanpassing van de fair value verlies gaat maken. Nu het duurzame bedrijfsmodel sowieso al onder druk staat zal deze aanpassing ervoor zorgen dat Koopgarant niet langer aangeboden wordt.

2. Fair value wordt theorie
Als de aanpassing in het RTIV wordt doorgevoerd zal de fair value niet meer periodiek worden geëvalueerd. Er zal dus niet meer beoordeeld worden of de verhouding past in de marktsituatie (waardeontwikkeling en hypotheekrente) van dat moment. We zien nu al dat hypotheekrentes weer oplopen en de waardeontwikkeling stagneert. Als waardeontwikkeling om zou slaan naar een waardeverlies komt deze ook meer voor rekening van de koper en daarmee wordt opnieuw afbreuk gedaan aan de bedoeling van Koopgarant.

Tot slot willen wij opmerken dat:
- wij ons erover verbazen dat in het onderzoek geen enkel gesprek is geweest met oprichters en corporaties met een groot aanbod MGE woningen.
- wij ervan uitgaan dat de aanpassing van de fair value geen gevolgen heeft voor bestaande Koopgarantcontracten.

Tjapko van Dalen, directeur-bestuurder
Stichting KleurrijkWonen, Tiel