Wetsvoorstel instemmingsrecht en initiatiefrecht

Reactie

Vraag1

Ja, huurders mogen best iets betalen voor een comfortabelere woning met lagere energielasten. De hogere huur moet wel in verhouding staan tot de lagere energierekening.

Vraag2

Ja, dit draagt er ertoe bij dat we goed overleg hebben, een beter plan krijgen en daardoor meer draagvlak hebben. Maar het lijkt erop dat de rol/verantwoordelijkheid van de huurdersvertegenwoordiging als belangenbehartiger echt wel veel groter wordt in het voorliggende wetsvoorstel (Zie onderstaande artikel 220a lid3). Dit vraagt om een huurdersvertegenwoordiging die veel tijd en kwaliteit heeft! Anders kost dit misschien aan de ‘achterkant’ veel ‘reparatiewerk’.

Daarnaast is er een verschil tussen de overkoepelende huurdersvertegenwoordiging die bij alle woningcorporaties actief is, en de huurdersvertegenwoordiging waar het wetsvoorstel op doelt. De in het wetsvoorstel beschreven huurdersvertegenwoordiging dient ten minste 70% van de huurders uit het complex/de bouwkundige eenheid vertegenwoordigen. Dit betekent dat dan voor elk verduurzamingstraject een huurdersvertegenwoordiging per bouwkundige eenheid opgericht dient te worden die ook voldoet aan de strenge voorwaarden zoals beschreven in artikel 220a lid 3. Dit is een erg tijdrovend proces en het is de vraag of het überhaupt haalbaar is om tot een dergelijke vertegenwoordiging te komen. Het legt veel druk op de huurders als zij een vertegenwoordigende rol spelen voor alle huurders in het complex. In de huidige tijdsgeest vinden weinig huurders het wenselijk om deze rol te vervullen vanwege de grote verantwoordelijkheid die zij dan dragen. Ook zijn er voorbeelden van bedreigingen door mede bewoners aan het adres van dergelijke vertegenwoordigers.

Vraag3

Als dit bij alle woningen kan, raakt het belang van de verhuurder in het gedrang. De corporaties pakken nu als eerste de E, F en G labels aan, daarna zullen zij verder gaan met de daarna slechtste woningen. We merken dat er nu ook steeds meer vragen komen van huurders uit complexen met een label D en beter. Financieel en uitvoeringstechnisch kunnen de corporaties dit er niet ‘even’ bij doen. Als dit alleen bij woningen met erg slechte energielabels (E, F en G labels) geldt, is er een betere balans. Ook het nemen van enkelvoudige maatregelen (warmtepomp) vragen regelmatig om uitgebreid onderzoek op het complex en zijn duurder om los aan te pakken.

De Beoordelingstermijn van 8 weken is kort, omdat de gestelde vraag bovenop lopende projecten komt en zeker indien er meerdere verzoeken worden ingediend. We vragen ons af hoe er omgegaan moet worden met uitzonderingen: (geplande) sloop-nieuwbouw, renovatie, monumenten, VvE’s etc. De bewijslast om aan te tonen dat een initiatief niet passend is, komt bij corporatie te liggen. Dit vergt extra inspanning en gaat ten koste van de tijd voor reeds geplande verduurzaming.

Daaraan gekoppeld: plannen accepteren is nog niet direct uitvoeren. Zit er een uitvoeringstermijn aan? Of is het te koppelen aan gepland onderhoud binnen 3-5 jaar?

Verheldering is ook nodig: Wanneer is een huurdersvertegenwoordiging nu echt vertegenwoordigend, is de omschrijving dekkend genoeg? En is het voldoende duidelijk dat de initiatiefnemer aantoont dat er voldoende draagvlak is?

Juridische noot:
Beide wetsvoorstellen worden in één adem genoemd terwijl de juridische karakters erg verschillen. Art :7:220 BW en nu ook 220a is van regelend recht, afwijken in de AHV is toegestaan.
Terwijl art. 243 (ook nu al) van semi dwingend recht is. Dat betekent dat wij hier alleen van mogen afwijken als dat niet ten nadele van de huurder is. Dit zorgt er voor dat onze zorgen over dit initiatiefrecht des te zwaarder wegen, omdat wij in de AHV geen aanvullende of afwijkende bepalingen kunnen opnemen.

Bijlage