Modernisering Energieprestatievergoeding huur

Reactie

Naam	Wattopia (MJ Witkamp)
Plaats	Rotterdam
Datum	6 januari 2023

Vraag1

De voorgestelde wijziging van de Energieprestatievergoeding (EPV) beoogt de EPV aantrekkelijker te maken voor een bredere groep woningcorporaties. Acht u de “EPV 2.0” beter toepasbaar door:
a. de introductie van EPV-basis (waarbij de warmtevraag aansluit bij de Standaard voor woningisolatie en er minder duurzame energie op de woning hoeft te worden opgewekt);
b. de lagere eisen die gesteld worden aan meergezinswoningen;
c. het onderscheid dat aangebracht is tussen renovatie- en nieuwbouwwoningen waardoor voor renovaties hogere maximale vergoedingen gelden dan voor nieuwbouw?

In mijn gesprekken de afgelopen maand met enkele tientallen marktpartijen (verhuurders, bouwers, monitoringpartijen) domineren de volgende reacties:
› De introductie van lagere opwekeisen voor meergezinswoningen wordt gewaardeerd. Hierdoor lijkt de EPV toepasbaar geworden voor meer woningtypen.
› Tegen de introductie van de EPV Basis wordt ambivalent aangekeken. Aan de ene kant zien mensen kansen voor verhuurders die niet verder kunnen of willen gaan dan de Standaard, aan de andere kant zetten veel mensen vraagtekens bij de hoogte van de Standaard. Door daar op aan te sluiten worden ook de zwakheden van de Standaard geërfd. Met name wordt verwacht dat woningen in de EPV Basis nog (te) vaak hoge energielasten zullen hebben én dat deze woningen netto zullen leiden tot een hogere benodigde investeringen in het electriciteitsnet. Advies is om te zorgen voor een passend (=groter) verschil tussen de maximale EPV voor EPV Basis en EPV Hoogwaardig.
› Het gebruik maken van de compactheid voor bepaling van de maximale warmtebehoefte kan voornamelijk op steun rekenen, omdat het een oplossing biedt voor hoekwoningen, die bij de EPV 2.0 met dezelfde technische ingrepen als de tussenwoningen ook geschikt zullen zijn. Kortom, dit maakt dat er voor hoekwoningen minder maatwerk nodig is.
› Het onderscheid tussen renovatie- en nieuwbouwwoningen roept veel vragen op. Men snapt niet waarom deze aanpassing nodig was, gezien er geen excessen bekend zijn wat betreft woonlasten van huurders in nieuwbouwwoningen, en de EPV 1.0 juist bij nieuwbouwwoningen veel gebruikt werd en dus een stimulans voor kwaliteitsverbetering was. Daarbij wordt de EPV 2.0 voor nieuwbouwwoningen niet als interessant gezien, omdat het onderbrengen van pv-panelen in de servicekosten een bijna gelijke opbrengst kan bezorgen, tegen lagere administratieve lasten en minder verantwoordelijkheden en dus lagere risico’s. Advies is om deze categorie te laten vervallen en dus geen onderscheid te maken tussen bestaande bouw en nieuwbouw.

Vraag2

De EPV beoogt de huurder de nodige (woonlasten) bescherming te geven. Wat vindt u van de geboden bescherming door:
a. de informatieplicht van de verhuurder vooraf richting de huurder (artikel 5);
b. het jaarlijks te verstrekken overzicht op basis van gemeten prestaties door middel van monitoring (artikel 4);
c. de korting op de EPV als uit gemeten prestaties blijkt dat de woning niet voldoet (artikel 3).

In mijn gesprekken de afgelopen maand met enkele tientallen marktpartijen (verhuurders, bouwers, monitoringpartijen) domineren de volgende reacties:
› Het belangrijkste kritiekpunt op de EPV 2.0 betreft de bescherming niet van huurders – die nu beter is dan bij EPV 1.0 – maar van verhuurders. De verhuurder wordt namelijk niet beschermd voor ‘afwijkend’ gedrag van huurders. De motivatie bij de huurder om zich zo te gedragen dat de woning goed presteert is nu uit de regeling weggevallen. Dat de bewijslast dat de woning goed heeft gepresteerd bij verhuurders ligt wordt als logisch ervaren, maar verhuurders zouden óók moeten mogen aantonen dat een eventueel tekort niet komt door de woning en installaties, maar door bewonersgedrag. Dat laatste is nu niet in de wetteksten terecht gekomen en dat is voor verhuurders een, naar eigen zeggen, onaanvaardbaar risico. Advies is om bij de berekening van H = O – W – G een mogelijkheid te beschrijven om W te corrigeren voor bewonersgedrag (bijvoorbeeld op basis van thermostaatinstellingen of douchegedrag), inclusief een beschrijving van hoe dit door de verhuurder kan of mag worden aangetoond.
› De informatieplicht vooraf en het jaarlijks te verstrekken prestatieoverzicht worden hoofdzakelijk gezien als beschrijvingen van hoe de praktijk nu al functioneert danwel als een verbetering in de zin dat zaken nu duidelijker beschreven staan. In de rest van de reacties staan uitzonderingen op deze zienswijze beschreven.
› De beschreven compensatieregeling wordt als positieve stap gezien. Dat de huurder niet naar de huurcommissie hoeft is een verbetering. Dat duidelijk is op hoeveel compensatie de huurder recht heeft idem. Ook wordt als verbetering gezien dat niet de gehele EPV over een kalenderjaar hoeft te worden terugbetaald bij het tekort schieten van 1 kWh. De nu voorgestelde compensatieregeling wordt als rechtvaardiger gezien.
› Het staat echter nog niet duidelijk aangegeven hoe hoog de compensatie moet zijn. Stel, er is 2000 kWh opgewekt. Het gebouwgebonden gebruik en de hulpenergie voor ventilatie en monitoring bedragen gezamenlijk 3200 kWh. De bewoners hebben recht op een bundel voor huishoudelijk gebruik van 2100 kWh. Moeten de bewoners dan 2100 kWh worden gecompenseerd (namelijk de hele bundel voor huishoudelijk gebruik die niet geleverd is) of 3300 kWh (de 2100 kWh van het huishoudelijke gebruik plus de 1200 kWh voor het gebouwgebonden gebruik, die beiden niet geleverd zijn)? Advies is om dit te verduidelijken.

Vraag3

Hoe beoordeelt u de voorgestelde maximale EPV-vergoedingen in de tabel in de bijlage?

In mijn gesprekken de afgelopen maand met enkele tientallen marktpartijen (verhuurders, bouwers, monitoringpartijen) domineren de volgende reacties:
› Het verschil tussen EPV Basis en EPV Hoogwaardig wordt in eerste discussie als te klein gezien. Het doet geen recht aan de extra benodigde investering om van Basis naar Hoogwaardig te komen. Dit zorgt ervoor dat voor veel verhuurders, zeker als ze al de beleidskeuze hebben gemaakt om hun bezit naar de Standaard te renoveren, de EPV Basis wel interessant wordt, maar tegelijkertijd dat de EPV Hoogwaardig een nichemarkt wordt (of blijft), terwijl juist EPV Hoogwaardig zorgt voor a) de meest betaalbare energielasten, b) lagere belasting van het electriciteitsnet, c) makkelijker kunnen voldoen aan de doelstellingen van het Klimaatakkoord. Advies is om het verschil tussen de tarieven voor EPV Basis en EPV Hoogwaardig te vergroten.
› De consultatieperiode was voor verhuurders te kort (ook gezien de drukte in deze periode van het jaar) om serieus door te rekenen voor welk deel van hun portefeuille EPV Basis en EPV Hoogwaardig, met deze bedragen en voorwaarden, goede warmtestrategieën zouden kunnen zijn. In zekere zin kan deze vraag dus niet voldoende beantwoord worden op deze termijn. Advies is om in de toekomst een ruimere consultatieperiode te hanteren.

Vraag4

In navolging van de regelgeving omtrent bijna energieneutrale gebouwen (BENG) wordt voor de bepaling van de warmtevraag voor de EPV van een woning het gebruik van de NTA (Nederlandse Technische Afspraak) 8800 voorgeschreven. Hiermee wordt de energieprestatie bepaald en daarmee kan een energielabel in de database “EP-online” worden geregistreerd. Door registratie in EP-online wordt de energieprestatie van de woning geactualiseerd en wordt duidelijk welke berekening is toegepast. Daardoor kan niet alleen de huurder het nodige inzicht krijgen in de gemaakte berekening voor de warmtevraag, maar bij een geschil over de EPV ook de Huurcommissie en/of de rechter. Het afmelden bij RVO is hierdoor komen te vervallen. Kunt u zich vinden in deze vermindering van de lastendruk?

In mijn gesprekken de afgelopen maand met enkele tientallen marktpartijen (verhuurders, bouwers, monitoringpartijen) domineren de volgende reacties:
› In theorie wordt deze lagere lastendruk zeer gewaardeerd. Maar er is ook enige scepsis of de lastendruk in de praktijk echt lager wordt. Verhuurders moeten straks immers ook rekening houden met EPV Basis, EPV Hoogwaardig, hoogbouw of laagbouw, compactheid en bouwjaar. Bovendien hebben ze woningen die onder de EPV 1.0 vallen én straks ook woningen die onder de EPV 2.0 vallen.
› Als voorwaardelijke stap voor een écht lagere lastendruk is benoemd dat de EPV ook daadwerkelijk in Vabi en ERP systemen wordt geïntegreerd. Advies is dan ook om de uitgesproken intentie om dat te helpen realiseren ook echt uit te voeren.

Vraag5

Wat zou volgens u, naast de voorgestelde wijzigingen, de EPV tot een nóg beter instrument maken om verduurzaming van huurwoningen (klaar voor 2050) te versnellen?

In mijn gesprekken de afgelopen maand met enkele tientallen marktpartijen (verhuurders, bouwers, monitoringpartijen) domineren de volgende reacties:
› Het zou verhelderend zijn als bij kolommen 3 (warmtebehoefte) en 4 (primair energiegebruik) vermeld wordt dat deze waarden op het energielabel staan.
› Indien een EPV-periode (bijvoorbeeld vanwege mutatie) geen volledig kalenderjaar betreft, hoe moeten de vereisten dan worden berekend voor een deel van het kalenderjaar? Naar rato of op basis van een jaarverwachtingkromme? Advies is om dit te verduidelijken.
› Het is niet duidelijk hoe de verhuurder beschermd is tegen overmacht. Stel, bijvoorbeeld, dat de woning goed presteert, maar dat de omvormer door netcongestie vaak uitvalt. Met de huidige wettekst lijkt dat risico bij de verhuurder te liggen, die daar niets aan kan doen. De verwachting is dat dit risico de komende jaren steeds groter wordt. Advies is om een overmachtartikel op te nemen.
› De afschaffing van de salderingsregeling voor EPV-woningen leidt tot het moeten communiceren naar bewoners dat niet duidelijk is hoe hun energierekening er na afschaffing van saldering uit gaat zien. Dat maakt het verkrijgen van 70% akkoord lastiger. Advies is om, idealiter, een zekere mate van saldering voor EPV-woningen altijd toe te blijven staan. Indien dit niet mogelijk is, is het advies om inzichtelijk te maken wat de consequenties van de afschaffing van saldering naar verwachting gaan zijn voor de hoogte van de EPV-bedragen en energielasten.
› Advies is om de EPV ook toegankelijk te maken de gereguleerde middenhuurmarkt (tot 1000 euro huur per maand).
› Bestaande woningen die zijn gerealiseerd met EPV 1.0 kunnen gewoon gebruik blijven maken van die EPV 1.0. Dat is fijn. Maar wat als verhuurders graag hun portefeuille consolideren en voor alle betreffende woningen gebruik willen maken van EPV 2.0? Ervan uitgaande dat de woningen voldoen aan de vereisten voor EPV 2.0, moeten daar dan speciale stappen voor worden gezet? Het scheelt voor verhuurders een hoop administratieve verwarring als ze maar met één EPV regeling rekening hoeven te houden.