wijziging Burgerlijk Wetboek en wijziging Besluit servicekosten in verband met de herziening van servicekosten

Reactie

Vraag1

Dit is een uitstekend voorstel. Wel dient kritisch gekeken te worden naar de kosten voor huismeester en beveiliging. De Huurcommissie hanteert hier een standaard percentage voor toerekening van kosten aan de huurders en de verhuurder. In zijn algemeenheid is dat verhelderend en voorkomt het lange discussies. Wel is het belangrijk naar het takenpakket te kijken en dan kan het nodig zijn een ander percentage of een maximum (zie bij 3) te hanteren. Zo is het de vraag of een overmaat aan huismeester of beveiliging wel ten laste van de huurders gebracht moet worden of feitelijk ten laste van de verhuurder moet komen omdat het onderdeel is van het woonconcept van de verhuurde wooneenheden.

Vraag2

Dit is een uitstekend voorstel. Toetsing van het voorschot van de servicekosten voorkomt dat huurders veel te hoge voorschotten betalen en die pas na jaren procederen terug kunnen krijgen. Beperkend is wel dat een onderscheid gemaakt wordt tussen geliberaliseerde en niet geliberaliseerde overeenkomsten. Hierdoor gaan binnen wooncomplexen grote verschillen tussen bewoners optreden, omdat vaak sprake is van een mix van geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde overeenkomsten. Dit probleem is op te lossen door snelle invoer van de Wet Betaalbare Huur, die van groot belang is voor een evenwichtige woningmarkt en dus ook voor een praktische uitvoering van de regels voor servicekosten (net als voor het op eenvoudige wijze aankaarten van onderhoudsgebreken).

Vraag3

Ook dit is een uitstekend voorstel. Zoals onder 1 genoemd kunnen kosten excessief zijn. Het ligt voor de hand hier maximumbedragen aan te stellen en tevens de Huurcommissie de bevoegdheid te geven een redelijkheidstoets toe te passen.

Punt 4 - Wat ontbreekt: dringende wens voor 1 praktische procedure om het voorschot cq de afrekening van de servicekosten van een complex in één keer aan te kaarten

Het wetsvoorstel voorziet niet in de oplossing van het probleem dat voor elk complex vaak vele honderden tot zelfs duizenden huurders elk jaar opnieuw individueel de afrekening van de servicekosten moeten aankaarten. De casus Change= in Amsterdam is een duidelijk voorbeeld. Voor 2017 en 2018 is voor een groot aantal huurders geprocedeerd en die zaken duren tot de dag van vandaag (uitspraak Gerechtshof in beroep Change= en de eigenaren wordt verwacht in Januari 2024). Zeer recent is voor 800 huurders uitspraak gedaan over de afrekening 2019 en 2020. Voor 95 huurders heeft de kantonrechter al beslist, in alle andere zaken kan (en zal) de verhuurder naar de kantonrechter stappen. Inmiddels lopen 800 zaken voor 2021 en de verhuurder past de werkwijze niet aan dus 2022 en 2023 zullen ook volgen, waarschijnlijk met nog meer huurders die nu zien dat dit werkt. Daarna volgt nog een wirwar aan terugvorderingen over vele jaren. Het grote aantal procedures is zeer bewerkelijk en verstopt Huurcommissie en rechtelijke macht.

De oplossing is eenvoudig: maak het mogelijk dat voorschot en afrekening van de servicekosten in 1 snelle procedure aangekaart kunnen worden. Met een uitspraak die voor alle huurders geldt. Die ook toepassing heeft op de berekening voor volgende jaren. De zaak zou opgestart kunnen worden door de huurdersvertegenwoordiging zoals vastgelegd in de Wet Overleg Huurders Verhuurder. Dit voorkomt jarenlange ellende en heel veel werk voor huurders, verhuurder, Huurcommissie en rechtelijke macht.