Technische wijzigingen BTIV

Reactie

Vraag1

Het goede nieuws voor ons is dat iedereen enthousiast is over de plannen voor de wooncoöperatie Roggeveenstraat; de bewoners, de Gemeente Den Haag én de corporatie Haag Wonen. (huidige eigenaar) Ook Platform31, Van Nimwegen en Fonds1818 ondersteunen de plannen van harte.

Onze plannen passen helaas niet binnen de huidige regelgeving mbt verkoop van woningen door een corporatie. De prijs die we kunnen betalen en die Haag Wonen bereid is om te accepteren is daarvoor te laag. Dit heeft onder andere te maken met een hoge taxatiewaarde vanwege de ligging en het feit dat we de woningen als sociale woningen willen blijven verhuren. Ook hebben de woningen een onderhoudsachterstand van jaren.

Doel van de sociale wooncoöperatie is samen betaalbaar en duurzaam blijven wonen. Behoud van de gemeenschap, het straatgezicht en sociale woningbouw ruim onder de aftoppingsgrenzen met een minimum aan huurtoeslag. Het gaat dus om een coöperatie met collectief bezit, die verhuurt aan haar leden.
Na lang onderhandelen, uitvoerige bouwkundige onderzoeken, gedegen doorrekeningen, taxaties en groeiend vertrouwen over en weer, hebben we een businesscase opgesteld die de voorwaarden aangeeft voor de financiële haalbaarheid van onze plannen op de korte en lange termijn.

De huidige verhuurder Haagwonen wil akkoord gaan met een beperkte opbrengst bij de overdracht van het woningbezit aan de zittende huurders. Zij ziet naast financieel rendement ook meerwaarde in maatschappelijk rendement: een groep huurders die zelf verantwoordelijkheid wil nemen voor de eigen woonsituatie. Aan de verkoop worden voorwaarden gesteld om individuele vermogensvorming te voorkomen en het onderhoud ook op de langere termijn te borgen.

De Gemeente is positief, mede omdat het zeer goed aansluit bij het beleid en het coalitieakkoord, waarin wooncoöperaties, burgerparticipatie en duurzaamheid expliciet zijn vermeld.

Met de huidige verkoopregels lukt het ons onmogelijk om een sluitende businesscase te maken met betaalbare huren voor de primaire doelgroep, d.w.z. huren onder de 1e en 2e aftoppingsgrenzen huurtoeslag, maar wel in de buurt van maximaal redelijke huur. Hiermee maken de huidige verkoopregels de vorming van een wooncoöperatie in de randstad feitelijk onmogelijk vanwege de hoge WOZ/taxatiewaarden. In krimpgebieden lijkt het wel mogelijk omdat daar de prijzen onder druk staan.

Vraag2

Wij zouden graag willen dat er voor sociale wooncoöperaties een apart toetsingskader komt en als een bijzondere vorm van overdracht aan derden in de verkoopregels wordt opgenomen.

Definitie van een sociale wooncoöperatie: Een groep zittende bewoners die sociaal woningbezit collectief wil verwerven en wil verhuren onder de liberalisatiegrens.

Het toetsingskader zou in onze ogen uit de volgende criteria kunnen bestaan:
- vermogenspositie van de corporatie; er mag geen maatschappelijk kapitaal verloren gaan.
- acceptatie door de Gemeente, d.w.z. passend binnen beleid en prestatieafspraken
- waarborgen voor langdurig behoud sociale woningbouw; geen verkoop van woningen
- hoogte van de huur; in de buurt van maximaal redelijk waardoor minimaal beslag op huurtoeslag
- borging renovatiekosten en meerjarig onderhoud;
- financiële haalbaarheid binnen bovenstaande kaders.

Als aan al deze voorwaarden is voldaan het is in onze ogen redelijk om toestemming te geven; er is immers geen algemeen belang dat hierdoor in het gedrang komt. Natuurlijk bieden deze criteria geen enkele ruimte om iets af te dwingen; het kan alleen als alle betrokken partijen het eens zijn.

Voor verkoop aan particulieren is er al de mogelijkheid voor een weging op maat, waarbij de minister toetst of de woningmarkt verstoord raakt door de voorgenomen verkoop.

Wij zouden het zonde vinden als dit project uitsluitend zou stranden op strikte handhaving van regels, zonder dat het strijdig is met de achtergrond(en) van deze regels.
Wij hopen dan ook dat er een oplossing komt zodat we weer vol goede moed verder kunnen met de realisatie van onze wooncooperatie. Op uw verzoek kunnen we de businesscase toesturen.