Wet werkelijk rendement box 3

Reactie

Naam	Anoniem
Plaats	Midsland
Datum	18 oktober 2023

Vraag1

Algemeen
Wat vindt u van het voorstel in algemene zin?
Hieronder zijn vragen over enkele specifieke onderdelen van het voorstel opgenomen. U kunt hierop reageren als u hierover uw mening wilt geven.

Wij richten ons op de consequenties voor de eigenaar van een vakantiewoning. Overige aspecten laten we onbesproken.

Het is evident beter dat vakantiewoningen middels een vermogenswinstbelasting (VWB) worden belast dan met een vermogensaanwasbelasting (VAB). Immers de onmogelijkheid een vakantiewoning liquide te maken zou leiden tot grote problemen om een jaarlijkse VAB te voldoen. Datzelfde geldt overigens ook voor een (veel) te hoog forfait dat grotendeels op een niet-gerealiseerde waardestijging gebaseerd is. Het forfait zal daarom altijd een keuzemogelijkheid moeten zijn. Anders bestaat het risico dat sommige eigenaren de woning moeten verkopen omdat er onvoldoende inkomsten zijn om de belasting te betalen.

Wij vinden het niet rechtvaardig dat eigen gebruik van vakantiewoningen onder het forfait wordt belast, terwijl eigen gebruik van roerende zaken voor recreatiedoeleinden niet wordt belast. Het vaak graduele verschil tussen roerend en onroerend rechtvaardigt niet zo’n groot verschil in fiscale behandeling. Eigen gebruik van eigen spullen zou in onze optiek sowieso niet belast mogen worden (zie bijlage onderdeel 1).

Er zal een regeling moeten komen voor vererving van vakantiewoningen. Er is geen winstrealisatiemoment. Heffing zou uitermate complex worden gezien de familierechtelijke aspecten en leidt tot samenloop met erf- en overdrachtsbelasting. Wij suggereren een doorschuif-faciliteit, zeker bij vererving in de eerste graad (zie bijlage onderdeel 4).

In het voorstel wordt onvoldoende aandacht besteed aan zakelijke rechten, zoals erfpacht. De problematiek rond zakelijke rechten is bij een VWB uiterst complex. De waarde die als basis voor de WOZ wordt gebruikt (volle eigendomswaarde), kan namelijk niet als basis dienen voor de VWB. Alleen bij (zeer) lange looptijden én afgekochte canon benadert de erfpachtwaarde de WOZ-waarde. In alle andere gevallen zal naarmate het einde of het tijdstip van verlening nadert, de waarde van het erfpachtrecht drastisch dalen (terwijl de WOZ-waarde hetzelfde blijft). Uiteindelijk ontstaat een situatie waarin de waarde € 0 of zelfs negatief wordt. Bij de start van de VWB zal dus de waarde van ieders erfpachtrecht bepaald moeten worden om de latere winstheffing goed te laten verlopen. Het forfait is in dit soort situaties überhaupt geen optie. Daarom is implementatie van een VWB niet goed denkbaar en zeker niet verantwoord (zie bijlage onderdeel 5).

Vraag2

Beleidsmatige afwegingen
a. Hoe staat u tegenover het voorgestelde systeem, dat een hybride karakter heeft en elementen van vermogensaanwas-, vermogenswinst-, en forfaitaire belasting omvat?
b. Hoe verhoudt dit zich tot alternatieven zoals een volledige vermogenswinst- of vermogensaanwasbelasting, of een vermogensbelasting?
c. Wat vindt u van de keuze voor een vermogensaanwasbelasting als primaire regeling?
d. Welke overwegingen heeft u met betrekking tot de uitzondering voor de eerste woning in box 3 voor eigen gebruik, en welke voordelen en nadelen ziet u hierin?
e. Het forfait voor de eerste woning in box 3 omvat het gehele rendement inclusief kosten, waaronder financieringskosten. Wat vindt u hiervan?
f. Hoe staat u tegenover de uitzondering voor aandelen van familiebedrijven en startups?
g. Vindt u dat de gekozen forfaits resulteren in een evenredige belastingdruk over de verschillende vermogenscategorieën? Zo ja, waarom, en zo nee, waarom niet?
h. Wat is uw visie op het onderscheid tussen het belasten van eigen gebruik van een onroerende zaak onder het vermogenswinstregime (via een forfait) en het belasten van een verhuurde onroerende zaak (gebaseerd op werkelijke huurinkomsten minus kosten en het activeren van verbeteringen)?

Ad a. De vermogenswinstbelasting is een grote stap in de goede richting, maar deze zal onevenredig zwaar kunnen uitvallen als de WOZ-waarde door speculatie en inflatie enorm stijgt (zoals zich heeft voorgedaan bij vakantiehuizen op de Wadden). Mogelijk dat dit ook in andere delen van Nederland speelt (bijv. Zeeland). Een ander punt van zorg is dat het hybride systeem, vooral in de praktische uitvoering, uitermate complex is.

Ad c. De belastinggrondslag zou de daadwerkelijke economische toename van het vermogen moeten zijn (ofwel het reële rendement). Dit klemt vooral bij vakantiewoningen omdat deze veelal lang in familiebezit zijn. Bekend is dat op lange termijn waardestijgingen van woningen voor een groot deel worden veroorzaakt door geldontwaarding/inflatie. Daarom is het belasten van nominale waardestijgingen niet juist (zie bijlage onderdeel 3).

Ad d. Het is positief dat er een simpele regeling komt voor de eerste tweede woning. Een nadeel is dat alle situaties die zich in de praktijk voordoen moeilijk in één forfait te vangen zijn. Er bestaan grote verschillen tussen woningen. Woningen in het goedkopere segment liggen veelal in vakantieparken met een hoge bezettingsgraad en gemeenschappelijke exploitatie. Individuele (duurdere) huizen worden vaak door de eigenaar zelf gebruikt of geëxploiteerd met een veel lagere bezetting en direct rendement. Voor deze laatste categorie is het forfait al snel onevenredig zwaar belastend en voor minder draagkrachtigen zelfs onbereikbaar, omdat het een toekomstige waardestijging veronderstelt die niet reëel is (zie bijlage onderdeel 1). Het forfait dient daarom gecombineerd te worden met een goede tegenbewijsregeling.

Vraag3

Gedragseffecten
a. Welke gedragseffecten verwacht u als gevolg van de hybride aard van het stelsel, met name met betrekking tot de uitzondering van vermogensaanwas op vastgoed, aandelen van familiebedrijven en startups? In welke mate verwacht u dat deze effecten zullen optreden?
b. In welke mate denkt u dat het stelsel mogelijkheden biedt voor belastingarbitrage, zowel binnen het hybride stelsel als in relatie tot box 2? Hoe verschilt dit volgens u van het huidige (overbruggings)stelsel?

Ad a. Gedragseffecten waarmee op de nieuwe belasting wordt ingespeeld zijn zeker te verwachten. Te denken valt aan winstrealisatie uitstellen of winst d.m.v. reële waarde drukkende factoren verlagen. Het gedrag wordt ook beïnvloed doordat vakantiewoningen buiten Nederland (veel) aantrekkelijker zullen worden. En beleggingen in semi-vastgoed en roerende zaken wordt bevoordeeld, hetgeen onbegrijpelijk respectievelijk onrechtvaardig is.
Ad b. Onder het huidige stelsel worden vakantiewoningen al in de Box 2-sfeer gekocht. Dat zal onder het hybride stelsel niet anders zijn.
Ten slotte zal bij de tariefstelling rekening gehouden moeten worden met weglekeffecten en arbitrage. Als de heffing als te hoog wordt ervaren wordt een vakantiewoning in Nederland te onaantrekkelijk ten opzichte van een vakantiewoning in het buitenland (of een andere belegging die niet belast wordt). Dit heeft zowel consequenties voor de totale belastingopbrengst als voor de Nederlandse markt. Wij menen dat de voorgestelde tarieven te hoog zijn zodat reële kans bestaat op deze ongewenste effecten. Om verstorende effecten in andere richting te vermijden, zullen vakantiewoningen in Nederland van alle buitenlandse eigenaren op dezelfde wijze belast moeten worden als van Nederlandse eigenaren.

Vraag4

Valutaresultaten behaald met banktegoeden
Voorgesteld wordt om alle voordelen die worden behaald met bezittingen en schulden in de heffing te betrekken. Bij banktegoeden in euro’s bestaat het voordeel doorgaans alleen uit de ontvangen rente. Bij banktegoeden die worden aangehouden in vreemde valuta zal daarnaast sprake zijn van waardemutaties als gevolg van wisselende valutakoersen. Een valutaresultaat kan positief of negatief zijn. Voor de berekening van de valutaresultaten dienen alle stortingen en onttrekkingen van de bankrekening afzonderlijk te worden omgerekend in euro’s tegen de valutakoers ten tijde van de betreffende storting of de onttrekking. Een dergelijke exercitie is complex, met name indien sprake is van veel transacties. Nederlandse financiële instellingen geven aan dat zij - naast de stand op 1 januari, 31 december en het bedrag aan rente - alleen het totaalbedrag van stortingen en onttrekkingen in een bepaald jaar kunnen renseigneren. Vanuit praktisch oogpunt is in het conceptwetsvoorstel voorgesteld om valutaresultaten van banktegoeden die worden aangehouden in vreemde valuta buiten beschouwing te laten en enkel de ontvangen rente te belasten. De in vreemde valuta ontvangen rente kan bijvoorbeeld tegen een gemiddelde jaarkoers of koers per einde jaar worden omgerekend in euro’s.

Wij vragen uw input ten aanzien van het dilemma tussen de zuivere benadering waarbij (positieve en negatieve) waardeontwikkelingen van banktegoeden wel in de heffing worden betrokken en de voorgestelde praktische benadering waarbij alleen de ontvangen rente is belast. Als u vindt dat waardeontwikkelingen in de heffing betrokken moeten worden, zou dat volgens u op basis van een vermogensaanwas- of vermogenswinstbelasting moeten?

Vervolg antwoord vraag 2:
Ad e. Het is op voorhand niet duidelijk welke kosten in aanmerking genomen mogen worden. Algemene kosten zoals gas, licht en water moeten bij gedeeltelijke verhuur en gedeeltelijk eigen gebruik naar rato toegerekend worden, wat niet eenvoudig is. Hoe bijv. om te gaan met leegstand? Voor financierings- en verzekeringskosten geldt hetzelfde (een verzekering voor een woning in de verhuur is bovendien vele malen duurder). Bij de directe kosten, zoals beheer, schoonmaak, verhuurbemiddeling e.d. zal toerekening niet op problemen stuiten. Onderhoudskosten, bijv. verfwerk, zullen waarschijnlijk ook toegerekend moeten worden en stormschade, voor zover niet gedekt door de verzekering, eveneens. Naar wij aannemen zal ook evt. afschrijving van de opstal in aanmerking genomen mogen worden. Het is belangrijk hierover duidelijkheid te verschaffen. En ook is het nodig een antwoord te geven op de vraag of de jaarlijkse erfpachtcanon, die kan oplopen tot € 10.000 per jaar met iedere 15 jaar een aanpassing, tot de kosten behoort. En hoe gehandeld moet worden als bij verlenging van de erfpacht de canon in één keer bijvoorbeeld voor 75 jaar wordt afgekocht. Naar ons oordeel is in dat laatste geval sprake van een investering in de eigen onroerende zaak/woning.

Vraag5

Aftrekbaarheid van rente van consumptieve schulden
In het huidige box 3-stelsel verlagen schulden de rendementsgrondslag op basis waarvan het forfaitaire inkomen wordt berekend. In box 3 vallen alle schulden van burgers die niet in box 1 (bijvoorbeeld voor de eigenwoning) of in box 2 (financiering van een aanmerkelijk belang) in de heffing worden betrokken. Niet vereist is dat sprake is van een causaal verband tussen de schuld en de bezitting in box 3. Schulden voor consumptiedoeleinden, zoals een auto of een vakantie, verlagen zodoende de rendementsgrondslag ondanks dat de auto doorgaans niet als bezitting is belast in box 3. In het huidige box 3-stelsel leidt een negatieve rendementsgrondslag (schulden zijn groter dan de bezittingen) niet tot een negatief inkomen. In het nieuwe box 3-stelsel is de rente van schulden aftrekbaar van het inkomen uit bezittingen en schulden. Ook hierbij is niet vereist dat de schulden waarvan de rente aftrekbaar is, moet zijn aangewend voor de aanschaf van een bezitting die in box 3 is belast. De rente van een lening voor bijvoorbeeld een vakantie is zodoende aftrekbaar. Nieuw is dat het inkomen uit box 3 wel negatief kan zijn als de (rente)kosten en negatieve waardemutaties groter zijn dan de inkomsten en positieve waardemutaties van bezittingen in een bepaald jaar.

Dit roept de vraag op of de aftrekbaarheid van rente van consumptieve schulden beperkt moet worden in het nieuwe stelsel. Wat vindt u hiervan?

Vervolg antwoord vraag 2:Ad g. Voor veel vakantiehuizen op de Wadden zal het forfait niet aantrekkelijk zijn ten gevolge van de explosieve stijging van de WOZ-waarden. Het veronderstelde rendement van 6,4% wordt daardoor bijna lange na niet gehaald. Ook de grens van 1,2 miljoen zal in 2027 vaak overschreden worden, waardoor het forfait niet toegepast mag worden. Wij stellen voor deze arbitraire grens te laten vervallen. Verder zien wij geen rechtvaardigging voor het belasten van eigen gebruik. Het is beter dit element uit forfait te verwijderen waardoor het aantrekkelijker wordt (zie bijlage onderdeel 1).

Ad h. Problemen met het (veel) te hoge forfait, worden opgelost als het werkelijk rendement beter benaderd wordt. Dus is het beter het forfait alleen baseren op direct rendement (bijv. uitgaande van een gemiddelde bezetting van 30% per jaar) en de toekomstige waarde toename bij realisatie. Dit zijn precies de elementen die belast moeten worden. Een en ander gecombineerd met een behoorlijke “korting” omdat een keuze voor het forfait ook een reëel risico op nadeel inhoudt. Dat is ook uit anderen hoofde van belang, want ook een uit hoofde van eenvoud gekozen forfait zal o.i. moeten voldoen aan de eisen van de Hoge Raad en dus nooit duurzaam meer mogen belasten dan het werkelijk rendement. Anders bestaat het risico dat spijtoptanten het forfait zullen aanvechten bij de rechter. Dit probleem kan overigens ook worden ondervangen door een faciliteit voor belastingplichtigen die kunnen aantonen dat ze te veel belasting hebben betaald. Zo’n tegenbewijsregeling achten wij gerechtvaardigd.

Dat verbeteringen geactiveerd mogen worden is een must, omdat dit investeringen zijn van de eigenaar zelf. Voorbeeld:
Jan koopt voor € 500.000 een duinperceel met een vakantiewoning in zeer slechte staat. Hij besluit tot sloop en nieuwbouw. Daartoe onttrekt Jan € 400.000 aan zijn spaarrekening waarmee hij de aannemer betaalt. Hij krijgt daarna een bod van € 950.000 en verkoopt de nieuwe woning. Er is € 900.000 in de eigen woning geïnvesteerd dus hij moet over € 50.000 belasting betalen.
N.B. Hetzelfde principe moet gelden als een eigenaar nieuwe erfpachtcanon moet betalen (of in één keer afkoopt) als zijn contract wordt verlengd. Ook dat is een investering in de grond en de vakantiewoning. Dit doet zich veelvuldig voor op de Wadden.

Vraag6

Onroerende zaken
a. Om onder het forfait voor de eerste woning sparen en beleggen te vallen, moet sprake zijn van hoofdzakelijk eigen gebruik van de (vakantie)woning. Dit is 70%. Onder het voorstel wordt dit bepaald door weken en dagen te tellen. Een andere mogelijkheid zou zijn om bijvoorbeeld uit te gaan van een maximale huuropbrengst in verhouding tot de WOZ-waarde om zeker te stellen dat de woning vooral voor eigen gebruik is. Wij vernemen graag van u, hoe u denkt dat het zeker stellen dat er sprake is van hoofdzakelijk gebruik bij de eerste woning sparen en beleggen het beste te bepalen is.
b. In het voorgestelde ontwerp kan voor wat betreft onroerende zaken één woning (per huishouden) onder het forfait eerste woning sparen en beleggen vallen. Wanneer deze niet meer voldoet aan het criterium ‘hoofdzakelijk voor eigen gebruik’, maar bijvoorbeeld het gehele jaar wordt verhuurd, wordt de woning verplaatst naar een vermogenswinstregime voor onroerende zaken. Om arbitrage te voorkomen en het voor de belastingplichtige en Belastingdienst eenvoudig te houden, wordt voorgesteld dat de woning daarna niet meer terug kan naar het regime van het forfait voor de eerste woning sparen en beleggen. Ook niet wanneer deze daarna weer voor hoofdzakelijk eigen gebruik wordt gebruikt. Wij vragen uw input ten aanzien van dit voorstel, waar een afweging gemaakt moet worden tussen het voorkomen van arbitrage en uitvoerbaarheid én de feiten en omstandigheden die zich bij belastingplichtigen kunnen voordoen.

Ad a. Maanden of dagen tellen is waarschijnlijk het meest zuiver, maar gegeven de wanverhouding in duingebieden op de Wadden tussen de WOZ-waarde en de gebruiks-/verhuurwaarde, zal voor deze eigenaren de realiteit beter benaderd worden door een maximale huuropbrengst te stellen in verhouding tot de WOZ. De hoge WOZ vertaalt zich immers in ruimere mogelijkheden tot verhuur om daarmee het forfait te kunnen financieren. Nog beter zou het zijn om helemaal geen grens te stellen (zie bijlage onderdeel 1).

Ad b. Het punt van arbitrage kunnen wij niet volgen. Veel eigenaren zullen gedwongen zijn hun woning voor meer dan 30% te verhuren, om het forfait überhaupt te kunnen betalen plus de jaarlijkse (onderhouds-)kosten en andere kostenposten zoals lokale belastgingen. Een andere eigenaar daarentegen verhuurt zijn woning helemaal niet. Het is niet goed denkbaar dat er op dit vlak arbitrage gaat plaatsvinden. Het probleem zit ingebakken in het systeem, want duidelijk is dat je niet het ene jaar voor het forfait moet kunnen kiezen en een jaar daarop weer niet. Dat is zeker een probleem, maar geen arbitrage-kwestie. Wij zien er geen andere oplossing voor dan helemaal geen grens te stellen aan de verhuur, hetgeen wij ook uit anderen hoofde bepleiten.

Voorop gesteld zij dat het essentieel is dat het forfait een keuzemogelijkheid is (zie bijlage onderdeel 1). Maar de onmogelijkheid om op een keuze met betrekking tot het forfait terug te komen (of terug te keren naar het forfait) gaat ongetwijfeld tot schrijnende situaties leiden. Keuze voor het forfait is gegeven de onzekere waardeontwikkeling op lange termijn een gok met een reële kans op nadeel (bij aflopende erfpachten is dit bijna een gegeven). Daarom moet er een faciliteit komen voor belastingplichtigen die kunnen aantonen dat het forfait tot (veel) te hoge belasting heeft geleid. Een tegenbewijsregeling biedt de belastingplichtige de kans om dat te bewijzen en is daarom gerechtvaardigd.

Over het algemeen lijkt de voorgestelde regeling, inclusief het forfait, zodanig complex, en de optredende gevolgen voor belastingplichtigen ingrijpend en ook onvoorspelbaar, dat grote problemen te voorzien zijn in de uitvoering. Daarom moet iedere regeling ook voorzien in een ‘hardheidsclausule’, die een escape biedt ingeval van onvoorzien en niet beoogde consequenties.

Bijlage