Wet werkelijk rendement box 3

Reactie

Naam	M Christian
Plaats	Utrecht
Datum	18 september 2023

Vraag1

Algemeen
Wat vindt u van het voorstel in algemene zin?
Hieronder zijn vragen over enkele specifieke onderdelen van het voorstel opgenomen. U kunt hierop reageren als u hierover uw mening wilt geven.

Oneerlijk en vreemd dat voor verhuurd onroerend goed vermogenstoename belast wordt vanaf aankoopmoment welke (tientallen) jaren terug in het verleden kan liggen?

Voor overige beleggingen en spaarvormen wordt vermogenstoename belast vanaf 2027 (invoeren nieuwe Box 3).

Dat er gekozen wordt voor vermogenswinst en niet voor vermogensaanwas hoeft niet te betekenen dat rekenen met verkrijgingsprijs de enige mogelijkheid is.

Hanteer voor verhuurd onroerende goed dat al in bezit is op datum invoering nieuwe Box 3 de laatste WOZ- waarde op dat moment. Voor onroerend goed wat wordt gekocht na 1 jan 2027 de verkrijgingsprijs (of WOZ van dat jaar)

Op deze wijze wordt er voorkomen dat:

-Belastingafdracht moet worden gedaan bij verkoop over de jaren (voor 2027) waar al eerder in de huidige box 3 is afgerekend (dubbele belasting)
-Ongelijkheid ontstaat ten opzichte van de overige beleggingen en spaarvormen waar startpunt afdracht 2027 is.
-Beleggers zullen verkopen voor 2027 om de hoge vermogenswinst over verkrijgjngsprijs te voorkomen wat resulteert in minder huurwoningen (gevaar van uitponden)
-Een onmogelijkheid van adminstratie/bewijslast ontstaat die woningverbeteringen in afgelopen jaren/ decennia aan woningen moet kunnen koppelen. Deze woningverbeteringen mogen immers worden opgeteld bij de oorspronkelijke verkrijginsprijs. Echter is dit bewijs na vele jaren en in sommige gevallen decennia niet meer te achterhalen. Beter is een deugdelijke adminstratie vanaf 2027 te starten binnen de kaders die de nieuwe Box 3 dan mee kan geven.

Vraag2

Beleidsmatige afwegingen
a. Hoe staat u tegenover het voorgestelde systeem, dat een hybride karakter heeft en elementen van vermogensaanwas-, vermogenswinst-, en forfaitaire belasting omvat?
b. Hoe verhoudt dit zich tot alternatieven zoals een volledige vermogenswinst- of vermogensaanwasbelasting, of een vermogensbelasting?
c. Wat vindt u van de keuze voor een vermogensaanwasbelasting als primaire regeling?
d. Welke overwegingen heeft u met betrekking tot de uitzondering voor de eerste woning in box 3 voor eigen gebruik, en welke voordelen en nadelen ziet u hierin?
e. Het forfait voor de eerste woning in box 3 omvat het gehele rendement inclusief kosten, waaronder financieringskosten. Wat vindt u hiervan?
f. Hoe staat u tegenover de uitzondering voor aandelen van familiebedrijven en startups?
g. Vindt u dat de gekozen forfaits resulteren in een evenredige belastingdruk over de verschillende vermogenscategorieën? Zo ja, waarom, en zo nee, waarom niet?
h. Wat is uw visie op het onderscheid tussen het belasten van eigen gebruik van een onroerende zaak onder het vermogenswinstregime (via een forfait) en het belasten van een verhuurde onroerende zaak (gebaseerd op werkelijke huurinkomsten minus kosten en het activeren van verbeteringen)?

Goed, mits belasting op basis van vermogensaanwas of vermogenswinst (vrijwel) gelijk zijn aan elkaar en enkel het moment van afdracht anders is.

Dit is nu in de plannen van vermogenswinst voor onroerend goed niet het geval. Er moet worden afgedragen op basis van verkrijgingsprijs welke ver in het verleden kan liggen. Was er sprake van vermogensaanwasbelasting dan had enkel (dan wel jaarlijks) afgedragen te worden vanaf vermogentoename vanaf WOZ-waarde 2027.

Om op deze wijze, het probleem van jaarlijks afrekenen, van illiquide beleggingen te voorkomen is voor de vastgoedbelegger dan wel een heel kostbaar alternatief geworden middels deze plannen.

Vraag3

Gedragseffecten
a. Welke gedragseffecten verwacht u als gevolg van de hybride aard van het stelsel, met name met betrekking tot de uitzondering van vermogensaanwas op vastgoed, aandelen van familiebedrijven en startups? In welke mate verwacht u dat deze effecten zullen optreden?
b. In welke mate denkt u dat het stelsel mogelijkheden biedt voor belastingarbitrage, zowel binnen het hybride stelsel als in relatie tot box 2? Hoe verschilt dit volgens u van het huidige (overbruggings)stelsel?

Ik verwacht dat beleggingen in vastgoed welke vrij komen van huur mogelijk verkocht zullen worden om de toekomstige aanslag box 3 over de vermogenswinst vanaf de oorspronkelijke verkrijgingsprijs te voorkomen. Met name voor vastgoed wat langer dan 5 jaar in bezit is acht ik de kans groot dat hiervoor gekozen gaat worden.

Voorbeeld: woning gekocht in 2014 voor 200k.

Verkoop in 2027 voor 350k betekent dan 34% belasting nieuwe Box 3 over 150k dat is 51k.

Verkoop in 2026 voor 350K: GEEN belasting over vermogenstoename (wel afdracht huidig box 3)