Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen

Reactie

Vraag1

L.S.

Naar aanleiding van de consulatie gegevens het volgende:

De hoogte van de subsidie
Het onrendabel van een project wordt bepaald door de grondexploitatie (onderzoekskosten, planvorming, bouwrijp maken), investering van de woning (vastgoed exploitatie), de huurprijs en de termijn waarin de investering terugverdiend kan worden (complex exploitatie). De complexexploitatie is het terugverdienpotentieel voor de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie. Elk nieuw project in de sociale huur is onrendabel. Door het beperken van de terugverdientijd wordt het project nog onrendabeler. De uitdaging bij de flexprojecten is dat er soms sprake is van een verschil tussen de contractuele periode en een verwachte periode dat de woningen blijven staan. Bij andere projecten is het al helder dat de contractuele periode ook inderdaad de definitieve exploitatieperiode is. Deze uitdaging maakt dat er een grote mate van “blauwe ogen” of een gok element zit in dit soort projecten.

Het grote onrendabel van de flexwoningen maakt dat corporaties geen voorkeur hebben voor dit soort projecten. Het blijft immers een risico voor de corporatie of de woningen na de initiële termijn kunnen blijven staan. Aangezien de corporatie sector een sector is waar per definitie verliezen worden geleden en waar het geld voor nieuwe bouwprojecten opgebracht wordt door mensen met een kleine portemonnee, is het zaak dat de verliezen per woning zoveel mogelijk beperkt worden. Het bouwen van flexwoningen past niet bij een sector die lage risicobereidheid heeft. De voorkeur binnen de sector gaat dan ook uit naar het bouwen van woningen op een permanente bouwlocatie.

Mocht de rijksoverheid van mening zijn er toch flexwoningen benodigd zijn, dan dient de subsidie navenant het risico te zijn. De huidige bedragen, zelf na verhoging, zijn niet in lijn met de risico’s voor de sector.

Proces
We zijn blij dat de termijn wat versoepeld is. Start bouw binnen 1 jaar is echter nog steeds krap voor dit type project. Besluitvorming en subsidie aanvraag zijn kip en ei. Er wordt pas een definitief besluit genomen als de subsidie wordt toegekend, gezien de financiële impact. Om binnen 1 jaar te starten moet het startproces al vergevorderd zijn.

Mocht bovenstaande onvoldoende duidelijk zijn, dan ga ik graag met u in gesprek.

Met vriendelijke groeten,

Marleen Mol
Financieel Adviseur