Wijziging Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken

Reactie

Naam	Anoniem
Plaats	Ede
Datum	13 mei 2025

Vraag1

Hoofdvraag
Wat vindt u van de wijze waarop de twee maatregelen zijn uitgewerkt in de wijzigingsregeling?

Wij vinden dat de wijze waarop de twee maatregelen zijn uitgewerkt in de wijzigingsregeling op zich prima is. Er is goed gekeken naar verbeterpunten in het WOZ-proces, met aandacht voor transparantie en het betrekken van burgers, en ook de modernisering van het taxatieverslag is zorgvuldig uitgewerkt. Het biedt voldoende ruimte voor uitvoering door gemeenten en houdt rekening met praktijkervaringen en behoeften van zowel gemeenten als woningeigenaren.

Daarbij willen we wel opmerken dat bij de primaire objectkenmerken niet over woonoppervlakte gesproken zou moeten worden, maar over gebruiksoppervlakte (concept toelichting paragraaf 2.3). Dit sluit beter aan bij de gebruikelijke terminologie en de manier waarop deze kenmerken in de WOZ-waardering worden gehanteerd.

Wat we ons verder afvragen: als een secundair kenmerk, zoals uitstraling of doelmatigheid, voor een bepaald object niet relevant is, bestaat dan de mogelijkheid om dit kenmerk niet op het taxatieverslag te tonen? Dit zou helpen om het verslag overzichtelijk en relevant te houden.

Vraag2

Naast bovenstaande hoofdvraag kunt u hieronder enkele specifieke vragen vinden over het gemoderniseerde taxatieverslag.

Onderbouwing van de waardering
1. In hoeverre vindt u dat met dit taxatieverslag recht wordt gedaan aan de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de relevante marktgegevens? (Artikel 6 Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)?
2. Hoe kijkt u er tegenaan om de staat van de kenmerken van de onderbouwingen/referentieobjecten op transactiedatum te tonen i.p.v. op de waardepeildatum? Na aankoop kunnen de kenmerken wijzen, waardoor op waardepeildatum de kenmerken anders kunnen zijn.
3. Indien het voor een gemeente niet mogelijk is om meerdere onderbouwingen/referentieobjecten te tonen, waar gaat dan uw voorkeur naar uit:
a. Het tonen van alleen de geschikte onderbouwing, omdat het de koopprijs van de onderbouwing toont;
b. Een aanvulling door het tonen van onderbouwingen met de WOZ-waarde. Deze zijn niet geschikt als onderbouwing omdat er geen koopprijs bekend is, maar kunnen mogelijk een indicatie geven.

Beoordeling secundaire objectkenmerken
4. Dit zijn de kenmerken die in principe niet rekenkundig meetbaar zijn, zoals kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid voorzieningen en ligging (de KOUDVL-factoren). Deze worden op het taxatieverslag weergegeven met een beoordeling.
Welke weergave van de beoordeling geeft naar uw mening de meeste informatie over de beoordeling van de secundaire objectkenmerken? Zie het document 'voorbeelden beoordeling secundaire objectkenmerken', te vinden onder 'relevante documenten'.

Duurzaamheid
5. De wijze waarop op dit moment waardebepalende energie- en duurzaamheidselementen zijn meegenomen in de waardering zijn niet te voegen in een energielabel. In hoeverre bent u van mening dat een energielabel op dit moment van toegevoegde waarde is om te tonen op een taxatieverslag?

Woningen in aanbouw
6. Voor woningen in aanbouw wordt een ander waarderingsvoorschrift gebruikt dan voor bestaande woningen, namelijk de gecorrigeerde vervangingswaarde ten opzichte van de marktwaarde. Dat kan leiden tot verschillende taxatieverslagen. Het is de bedoeling dat het gemoderniseerde taxatieverslag gebruikt wordt voor zowel woningen die gereed zijn, als voor woningen die in aanbouw zijn. Hoe kijkt u hier tegenaan?

1. Wij vinden dat het taxatieverslag op zich goed recht doet aan de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de relevante marktgegevens, conform artikel 6 van het Uitvoeringsbesluit.
2. Wij zijn van mening dat deze vraag wellicht verwarrend is, omdat volgens ons de kenmerken van de onderbouwingen/referentieobjecten al worden getoond op de toestandspeildatum (de datum waarop de staat van het object is vastgesteld, vaak de transactiedatum) en niet op de waardepeildatum. Na aankoop kunnen de kenmerken inderdaad wijzigen, maar voor de onderbouwing gebruiken we juist de staat ten tijde van de transactie. Het tonen van de kenmerken op waardepeildatum lijkt ons daarom niet correct of relevant, omdat dat geen goed beeld geeft van de situatie op het moment van de verkoop.
3. Onze voorkeur gaat uit naar optie a: het tonen van alleen de geschikte onderbouwing, omdat deze de koopprijs van de referentie toont. Dit sluit aan bij de wettelijke vereisten, waarin staat dat de WOZ-waarde moet worden onderbouwd met transactiecijfers. Het toevoegen van objecten zonder bekende koopprijs (optie b) kan weliswaar een indicatie geven, maar voldoet niet aan de wettelijke norm voor een juiste onderbouwing en kan bovendien verwarrend zijn voor belanghebbenden.
4. Sterren geven een duidelijke en toegankelijke weergave van de beoordeling.
5. Wij zijn van mening dat het energielabel op dit moment geen toegevoegde waarde heeft om te tonen op een taxatieverslag, omdat niet alle woningen over een energielabel beschikken. Het zou hierdoor kunnen leiden tot ongelijkheid of scheve vergelijkingen tussen objecten. Bovendien worden de waardebepalende energie- en duurzaamheidselementen al op andere manieren meegenomen in de waardering, die niet direct uit het energielabel zijn af te leiden.
6. Wij vinden het op zich goed dat één uniform taxatieverslag wordt gebruikt voor zowel woningen die gereed zijn als woningen in aanbouw. Wel zou het waardevol zijn om een aanvullende mogelijkheid toe te voegen, zoals een link naar een filmpje of extra toelichting, waarin wordt uitgelegd hoe de waarde van woningen in aanbouw wordt bepaald. Dit kan helpen om de verschillen in waarderingsmethodiek beter begrijpelijk te maken voor belanghebbenden.