Wijziging Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken

Reactie

Naam	Anoniem
Plaats	Amsterdam
Datum	12 april 2025

Vraag1

Hoofdvraag
Wat vindt u van de wijze waarop de twee maatregelen zijn uitgewerkt in de wijzigingsregeling?

prima!

Vraag2

Naast bovenstaande hoofdvraag kunt u hieronder enkele specifieke vragen vinden over het gemoderniseerde taxatieverslag.

Onderbouwing van de waardering
1. In hoeverre vindt u dat met dit taxatieverslag recht wordt gedaan aan de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de relevante marktgegevens? (Artikel 6 Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)?
2. Hoe kijkt u er tegenaan om de staat van de kenmerken van de onderbouwingen/referentieobjecten op transactiedatum te tonen i.p.v. op de waardepeildatum? Na aankoop kunnen de kenmerken wijzen, waardoor op waardepeildatum de kenmerken anders kunnen zijn.
3. Indien het voor een gemeente niet mogelijk is om meerdere onderbouwingen/referentieobjecten te tonen, waar gaat dan uw voorkeur naar uit:
a. Het tonen van alleen de geschikte onderbouwing, omdat het de koopprijs van de onderbouwing toont;
b. Een aanvulling door het tonen van onderbouwingen met de WOZ-waarde. Deze zijn niet geschikt als onderbouwing omdat er geen koopprijs bekend is, maar kunnen mogelijk een indicatie geven.

Beoordeling secundaire objectkenmerken
4. Dit zijn de kenmerken die in principe niet rekenkundig meetbaar zijn, zoals kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid voorzieningen en ligging (de KOUDVL-factoren). Deze worden op het taxatieverslag weergegeven met een beoordeling.
Welke weergave van de beoordeling geeft naar uw mening de meeste informatie over de beoordeling van de secundaire objectkenmerken? Zie het document 'voorbeelden beoordeling secundaire objectkenmerken', te vinden onder 'relevante documenten'.

Duurzaamheid
5. De wijze waarop op dit moment waardebepalende energie- en duurzaamheidselementen zijn meegenomen in de waardering zijn niet te voegen in een energielabel. In hoeverre bent u van mening dat een energielabel op dit moment van toegevoegde waarde is om te tonen op een taxatieverslag?

Woningen in aanbouw
6. Voor woningen in aanbouw wordt een ander waarderingsvoorschrift gebruikt dan voor bestaande woningen, namelijk de gecorrigeerde vervangingswaarde ten opzichte van de marktwaarde. Dat kan leiden tot verschillende taxatieverslagen. Het is de bedoeling dat het gemoderniseerde taxatieverslag gebruikt wordt voor zowel woningen die gereed zijn, als voor woningen die in aanbouw zijn. Hoe kijkt u hier tegenaan?

a) Als gesproken wordt over primaire en secundaire objectkenmerken, zal ook moeten worden gedefinieerd worden wat dat zijn.
b) De verificatie na verkoop en voorts elke 4 jaar is ook relevant voor (courante) niet woningen en gemengde objecten.
c) De aanpassing lijkt een goede gelegenheid om ook het taxatieverslag voor objecten / niet woningen in aanbouw een formele plaats te geven.
d) Door expliciet de GETAXEERDE waarde op het verslag verplicht te maken, ontstaat een probleem wanneer:
- een waarde in goede justitie is vastgesteld
- wanneer de waarde een fiscaal compromis betreft
- wanneer de heffingsambtenaar een andere waarde beschikt dat de taxateur aandraagt
- wanneer er binnen een juridische procedure meerdere waarden zijn in bezwaar en beroep.
Beter is ‘de waarde die in het kader van de wet WOZ’ voor het totale object is bepaald’.
e) Ook van de primaire kenmerken moet niet alleen aangegeven worden dat bv naar oppervlakte wordt gekeken, maar ook wat die oppervlakte concreet is.
f) Maak verwijzingen naar andere basisregistraties verplicht, bijvoorbeeld een verblijfsobjectid. Op die wijze kan worden benadrukt dat de WOZ afnemer is van andere basisregistraties en dat eventuele verschillen in die andere registraties moeten worden opgelost.
g) Maak plausibiliteit verplicht bij relevante zaken
h) Voeg bij woningen de wijze van taxatie verplicht toe, waarbij mogelijk moet zijn om een gebruikt AI-model (met de leverancier daarvan) te vermelden.
i) Marktgegevens over afgelopen 5 jaar (vanaf waardepeildatum, vanaf aanvang tijdvak, vanaf heden bij het beroep?)
j) Beperk de vermelding van mutaties en het renovatiejaar per woz-deelobject in tijd (bv 10 jaar) en tot de laatste keer: bij woningen uit 1930 die 5 keer zijn verbouwd wordt het anders knap lastig.
k) Maak een foto van het object (max 5 jaar oud) en de onderbouwingen verplicht.
l) Maak de vermelding van woz deelobjecten / onderdelen verplicht.
m) Maak de vermelding van negatieve kenmerken verplicht (asbest / bodemverontreiniging )
n) Geef bij 6b ook recht op deelobjectstaffels.