Wijziging Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken

Reactie

Naam	vice- voorzitter Vereniging Bewoond Bewaard (Mr E.F.A. Linssen- van Rossum)
Plaats	Den Haag
Datum	2 juni 2025

Vraag1

Hoofdvraag
Wat vindt u van de wijze waarop de twee maatregelen zijn uitgewerkt in de wijzigingsregeling?

De voorgestelde Bijlage 4 ( woningen) vermeldt niets over de categorie bewoonde Rijksmonumenten. Noch bij de primaire noch bij de secundaire objectkenmerken wordt er verwezen naar een specifieke registratie, zoals het geval is bij Rijksmonumenten. Daarmee worden bij de taxatie onvergelijkbare onroerende goederen gelijk behandeld met andere woningen, hetgeen rechtens onjuist is. Behalve mogelijk qua -historische- uitstraling is een Rijksmonument in het nadeel bij de waardering van alle overige factoren binnen de KOUDV- maatstaf.
Bij vraag 2 wordt het voorstel gedaan op Rijksmonumenten een gelijke correctie toe te passen als op NSW geregistreerde landgoederen, dan wel Rijksmonumenten vrij te stellen van WOZ belasting. Daarmee zou de instandhouding van en het algemeen belang bij ons cultureel erfgoed aanzienlijk gediend zijn.

Vraag2

Naast bovenstaande hoofdvraag kunt u hieronder enkele specifieke vragen vinden over het gemoderniseerde taxatieverslag.

Onderbouwing van de waardering
1. In hoeverre vindt u dat met dit taxatieverslag recht wordt gedaan aan de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de relevante marktgegevens? (Artikel 6 Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)?
2. Hoe kijkt u er tegenaan om de staat van de kenmerken van de onderbouwingen/referentieobjecten op transactiedatum te tonen i.p.v. op de waardepeildatum? Na aankoop kunnen de kenmerken wijzen, waardoor op waardepeildatum de kenmerken anders kunnen zijn.
3. Indien het voor een gemeente niet mogelijk is om meerdere onderbouwingen/referentieobjecten te tonen, waar gaat dan uw voorkeur naar uit:
a. Het tonen van alleen de geschikte onderbouwing, omdat het de koopprijs van de onderbouwing toont;
b. Een aanvulling door het tonen van onderbouwingen met de WOZ-waarde. Deze zijn niet geschikt als onderbouwing omdat er geen koopprijs bekend is, maar kunnen mogelijk een indicatie geven.

Beoordeling secundaire objectkenmerken
4. Dit zijn de kenmerken die in principe niet rekenkundig meetbaar zijn, zoals kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid voorzieningen en ligging (de KOUDVL-factoren). Deze worden op het taxatieverslag weergegeven met een beoordeling.
Welke weergave van de beoordeling geeft naar uw mening de meeste informatie over de beoordeling van de secundaire objectkenmerken? Zie het document 'voorbeelden beoordeling secundaire objectkenmerken', te vinden onder 'relevante documenten'.

Duurzaamheid
5. De wijze waarop op dit moment waardebepalende energie- en duurzaamheidselementen zijn meegenomen in de waardering zijn niet te voegen in een energielabel. In hoeverre bent u van mening dat een energielabel op dit moment van toegevoegde waarde is om te tonen op een taxatieverslag?

Woningen in aanbouw
6. Voor woningen in aanbouw wordt een ander waarderingsvoorschrift gebruikt dan voor bestaande woningen, namelijk de gecorrigeerde vervangingswaarde ten opzichte van de marktwaarde. Dat kan leiden tot verschillende taxatieverslagen. Het is de bedoeling dat het gemoderniseerde taxatieverslag gebruikt wordt voor zowel woningen die gereed zijn, als voor woningen die in aanbouw zijn. Hoe kijkt u hier tegenaan?

Zie tevens reactie bij vraag 1: Bij Rijksmonumenten is het door het zeer specifieke kwetsbare, historische karakter niet mogelijk om te vergelijken met referentiewoningen. Zo ook is de meting van de KOUDV factoren ongeschikt. De ouderdom staat daaraan in de weg, alsmede de per gemeente verschillende maatstaven ten aanzien van het verlenen van een vergunning voor duurzaamheidsverbeteringen. Dat leidt tot extra nadelen en energiekosten bij de bewoning van een Rijksmonument.
Zoals in artikel 17 lid 5 een terechte correctie op de WOZ-waarde bij NSW landgoederen wettelijk is verankerd, zo behoort dat ook het geval te zijn voor Rijksmonumenten. Aanvulling van lid 3 in artikel 17 is dan ook noodzakelijk en gerechtvaardigd voor een eerlijke waardering van Rijksmonumenten, waarop immers ook een instandhoudingsplicht rust. Die onderhoudsplicht, alsmede de bemoeienis daarbij door verregaande voorschriften bij restauratie door het Rijk, vertaalt zich ook in verminderde kansen bij verkoop.