Aanpassing beleidswaardebepaling woningcorporaties
Reactie
| Naam | Anoniem |
|---|---|
| Plaats | Tilburg |
| Datum | 27 september 2023 |
Vraag1
Vindt u de wijzigingen in de manier waarop de beleidswaarde wordt berekend helder en werkbaar?Verwacht u dat de wijzigingen leiden tot een beleidswaarde die beter past bij de sociale huursector?
Verwacht u dat de uitkomsten van de beleidswaarde beter voorspelbaar en stabieler zullen zijn?
Denkt u dat de beleidswaarde na de wijzigingen leidt tot een beter herkenbare beleidswaarde?
Disconteringsvoet:
- Nu gebaseerd op ‘historie’ in plaats van op basis van toekomstverwachtingen (welke naar verwachting hoger zouden zijn).
- Nu gebaseerd op ‘huidige’ solvabiliteit ipv toekomstige solvabiliteit (toekomstige solvabiliteit is lager, met opwaarts effect op WACC gegeven verhouding tussen rente en benodigd rendement op EV).
- Rendement op eigen vermogen lager dan rendement op vreemd vermogen: dit is contrair aan normale lange-termijn verhouding (dan zou beter alles met eigen vermogen gefinancierd kunnen worden).
- Niet-DAEB zou gelijk moeten zijn aan rendement commerciële vastgoedsector. Is dat gebenchmarkt?
- Als gevolg van de keuze om een sectorbreed gemiddelde van de huidige rentevoet te hanteren, wordt minder inzicht verkregen in eventuele risico’s per individuele corporatie en wordt (bijvoorbeeld) de duration van de bestaande leningenportefeuille, verloopkalender van derivaten en de huidige financieringsverhouding niet meegewogen. Corporaties die nu een hoge gemiddelde rente hebben, lopen een kleiner risico op toekomstige rentestijgingen dan corporaties met een lage gemiddelde rente.
Overall ‘afdronk’: disconteringsvoet lijkt onderliggend factoren te bevatten die eerder leiden tot een te lage disconteringsvoet (te hoge beleidswaarde) dan andersom.
Kasstroomprojectie:
- Waar is de veronderstelling dat betrouwbaar voor een periode van 60 jaar onderhoud kan worden geraamd vandaan? Wanneer deze 60-jaars periode gehanteerd zou gaan worden, is beoogd om guidance te verstrekken aan corporaties hoe dit gerealiseerd kan worden?
- Goed om expliciet(er) te duiden van welke begroting moet worden uitgegaan, meer concreet de financiële onderhoudsbegroting of meerjaren onderhoudsbegroting.
- Is overwogen om conditiemetingen wel/niet te (moeten) betrekking in de onderhoudsbegroting?
- Discontering na jaar 15 kan een redelijk fors effect hebben (onderhoudskosten verplicht te indexeren met bouwkostenstijging, deze kan afwijkend zijn van overige indexeringen).
- Inrekening EFG labels op basis van NPA: de realiteit van deze bedragen is onvoldoende onderbouwd en niet herkenbaar op basis van praktijkvoorbeelden. Heeft hierover afstemming plaatsgevonden met corporaties?
- Worden regionale prestatie-afspraken aangemerkt als ‘harde verplichtingen’ (dus als onderhoud verplicht in te rekenen)?