Wet betaalbare huur
Reactie
|
Naam
|
Anoniem
|
|
Plaats
|
Rotterdam
|
|
Datum
|
17 maart 2023
|
Vraag1
Wat is uw achtergrond? Reageert u bijvoorbeeld als particulier, als huurder, als vastgoedeigenaar, als verhuurder, als belegger, namens een onderneming, namens een organisatie, of iets anders?
Mijn vrouw en ik zijn een kleine particuliere belegger met 2 appartementen. Daarnaast ben ik als vastgoedontwikkelaar werkzaam en kom daar bij projecten de grotere particuliere beleggers als mogelijke koper tegen.
Vraag2
Wat vindt u van het wetsvoorstel betaalbare huur en de onderliggende besluiten?
Zowel voor mijzelf vanuit de privébeleggingen als zakelijk gezien in de onderhandeling voor verkoop van een ontwikkeling aan een particuliere belegger kom ik de volgende zaken tegen:
- de maximale grens brengt grote druk op de haalbaarheid van projecten.
- daar komt bij de hoge rentes.
- en daar komt bij het forfaitaire rendement in box 3.
Voor de grotere partijen is het daarnaast in DCF-berekeningen niet te modelleren wat het effect is van het bij mutatie terugvallen naar de oorspronkelijke huur x CPI t.o.v. CPI + 1,25%. Dit is een ondoorgrondelijke regel.
Naast de maximalisering van de huur, is in het voorstel tot aanpassing van de WWS ook een verandering voor de verduurzaming verwerkt. Door de lagere inkomsten en de onzekerheden i.r.t. mutaties, staat de business behoorlijk onder druk. In bestaande portefeuilles zal door lagere taxaties de financieringsruimte afnemen. Dat vermoeilijkt juist de verduurzaming van het vastgoed én de investering in nieuw vastgoed (boven de slechte business case die dat nieuwe vastgoed dus ook nog kent).
Het gevolg zal zijn: minder investeringen in de verduurzaming van bestaand vastgoed, minder initiëren van nieuw vrije sector huurwoningen en het uitponden van bestaande woningen bij mutatie.
En als een belegger in een complex met meerdere woningen begint met uitponden, dan verschuift de verantwoordelijkheid voor het verduurzamen (en het onderhoud) van de georganiseerde belegger naar de veelal ondeskundige VvE. Dit op zichzelf zal ook de verduurzaming remmen.
Al met al bereikt deze verandering in wetgeving precies het tegenovergestelde van wat ze denkt te bewerkstelligen. En de huurder in de vrije sector zal hier de dupe van worden, naast de particuliere belegger.
Als laatste punt vraag ik mij af of deze verandering niet in strijd is met het wettelijke recht van eigendom. Op deze wijze grijpt de staat negatief in op de waarde van ons eigendom op een dusdanige wijze dat er feitelijk sprake is van dwang tot verkoop.
