Wet betaalbare huur

Reactie

Vraag1

Ik ben verhuurder van 3 appartementen in Zwolle. In 2020 zag ik hoe de Zwolse woningmarkt helemaal spaak liep. Het werd bijna onmogelijk voor jonge werkende mensen een leuk en woonbaar plekje te huren.
Zelf woonde ik vrij ruim, en kon ik uitbouwen. Ik vond dat ik moest bijdragen aan het oplossen van het enorme woningtekort. Tevens heb ik een zeer variabel loon, waardoor ik graag extra pensioen wou opbouwen, het verhuren van een 3tal appartementen leek mij een zeer stabiele investering, waar ik na de looptijd van mijn hypotheek (30 jaar), met mijn pensioen van zou kunnen profiteren.
Tijdens de bouw stonden er bijna wekelijks mensen op de stoep, met de vraag of ze konden komen huren.

Om te zorgen dat de investering uit kon, was het essentieel om te verhuren in de vrije sector. Wanneer de appartementen in de sociale huur sector zouden vallen, zou ik te maken krijgen met een negatieve cashflow. Dit vanwege bouwen op een dure locatie (in het centrum, heb zelf fors voor de woning betaald 6 jaar geleden), duur bouwen (inflatie, corona, tekorten in de bouw zorgden voor 15% hogere verbouwingskosten dan begroot), forse hypotheek lasten.
Kortom, als ik wou bouwen, moest het in de vrije sector, anders ging het niet door.
Ik heb de appartementen, welke gesitueerd zijn op een A-locatie, 60m2, energie label A+, fijne buitenruimte, zo luxe mogelijk uitgevoerd, mooie badkamer, complete keuken, en zeer goed energie label. Deels voor de WWS punten, maar ook omdat ik gewoon iets moois wou neerzetten, waar mensen met plezier wonen. Dit uiteraard tegen forse extra verbouwingskosten.
Mijn huurders betalen EUR 1150/maand exclusief, en hebben slechts EUR 100/maand vaste lasten.
Mocht de wet betaalbare huur doorgaan, dan zal ik de 187 punten net niet halen. Mijn huur zal flink terugvallen, en waarschijnlijk resulteren in een negatieve cashflow. Hier overheen komt nog de fors gestegen box 3 heffing, welke het totaal onaantrekkelijk maakt voor mij om nog te verhuren.
Ik vind dit jammer, het doet mij verdriet. Ik ben een jaar aan het verbouwen geweest, ik heb woningen gebouwd, juist voor die mensen die het hardst op zoek zijn, ik heb huurders die zeer gelukkig zijn met hun woning, en de huur zeer redelijk vinden. En toch word ik bijna gedwongen om te verkopen. Mijn hoop op een stabiel pensioen wordt door de overheid kapot gemaakt. Ik word gestraft voor ondernemerschap, en het bijdragen aan de oplossing van het probleem.

Vraag2

De wet betaalbare huur gaat precies het tegenovergestelde bereiken van waar deze voor bedoeld is.

Verhuurders krijgen te maken met een sterk verslechterde of negatieve cashflow. Zij gaan of verkopen, of houden aan in afwachting van betere tijden (mogelijk na aflossing hypotheek, of verdere inflatie).

De verhuurders die niet verkopen, en te maken krijgen met een slechtere of negatieve cashflow zullen minder investeren in hun woningen. Een oude keuken of badkamer, gaten in de muren etc. maken immers niet uit voor de gereguleerde huur die ze kunnen vragen. Huurders zullen alsnog in de rij staan.

Anderen, met genoeg vierkante meters, zullen er alles aan doen om in de vrije sector te komen, waar ze door het gedaalde aanbod nog veel hogere huren zullen kunnen/gaan vragen.

Ik ben zelf met een aannemer in gesprek, om van mijn 3 appartementen, er 2 te gaan maken, zo dat ik in de vrije sector kom. Dit betekent dus 1 woning minder op de markt, forse verbouwingkosten en straks een torenhoge huur voor 2 huurders.

Het is niet de markt die gefaald heeft de afgelopen jaren, het is de overheid die gefaald heeft. Het tegengaan van woningdelen, het verbieden op gemeentelijk niveau van splitsen van panden, het tegengaan van doorstroming door ouderen zo lang mogelijk (in hun grote) thuis te laten wonen, zelfbewoningsplicht, absurd dure bouwgrond verkopen door gemeenten, de 40/20/20 regel (waardoor 40% van het gebouwde verlieslatend is) en vooral het enorm traag uitgeven van bouwvergunningen voor koopwoningen.

De private huursector bedraagt slechts 4% van de totale woning voorraad. Merendeels eigendom van kleine particuliere verhuurders, die hun pensioen en belegging zien verdampen door dit plan.

Tevens zal dit resulteren in een uitstroom van een flink kapitaal, en ontwikkelaars die hun geld ergens anders zullen investeren.

De institutionele beleggers kunnen en willen deze kar niet alleen trekken. Bedrijven, beleggers, particulieren en de overheid moeten samen de schouders er onder zetten, en ons deze crisis uit bouwen!

De oplossing zit hem in het creëren van extra woonruimte, het juist benutten van de bestaande ruimte (splitsen/delen), zorgen voor doorstroom op de markt. Geef ondernemers en particulieren de kans om hieraan bij te dragen!