Wet betaalbare huur

Reactie

Vraag1

Particulier verhuurder.
Ik heb vijf beknopte volledig ingerichte (gemeubileerd, beddegoed etc) twee-kamerappartementen tussen 31 m2 en 45 m2 in een bovenhuis uit 1895 op een A-locatie in Den Haag. Ik verhuur voor een betaalbare huur aan hoog opgeleide expats die niet willen of kunnen kopen, omdat ze veelal aan het begin van hun carrière zitten. Ik woon in het benedenhuis eronder. Als er problemen zijn of defecte apparatuur, worden die direct opgelost en wordt nieuwe apparatuur gekocht. Ik heb nooit leegstand.
Met de inkomsten uit de verhuur is het pand sinds 1986 verduurzaamd en verbouwd tot wat het is, de aanvulling op mijn AOW, mijn pensioen.

Vraag2

Zoals al uitgebreid gelezen kan worden in de reacties is het een ondoordacht plan dat geen oplossing biedt voor het probleem van te weinig woningen in de middenhuursector. Daarnaast is het ook fnuikend voor de kleinere woningen, waarbij de huurder en verhuurder akkoord zijn met de huurprijs, omdat het WWS nu dwingend wordt voorgeschreven.
In combinatie met de wijzigingen in box 3 is er sprake van een tang waarin de eigenaar van het verhuurde pand wordt uitgeknepen om huren kunstmatig laag te houden. Aan de belastingenkant wordt met een fictief rendement van 6,17 % van de WOZ-waarde gerekend, met een belastingtarief van 32 %, en aan de verhuurkant kunnen, als deze wet doorgaat, de huren nooit dit rendement halen, zeker niet in de stedelijke gebieden in de Randstad. De laatste jaren is de WOZ-waarde van mijn appartementen per jaar gestegen tussen 5 % en 12 %. Dit betekent voor mij dat ik in de toekomstige situatie een bruto rendement van 4 tot 5 % haal, terwijl ik aangeslagen word voor een rendement van 6,17%. Met aftrek van de belastingen, regulier onderhoud, zowel uitpandig als in de volledig ingerichte appartementen zelf en nog onverwachte kosten, blijft er weinig over om van te leven, laat staan het pand te verduurzamen. Ook uitponden per appartement zal lastig zijn, er zou dan een bovenhuis komen met een aparte deel-VvE van vijf mensen die samen in de VvE met het benedenhuis zitten met 3 tegen 2 stemmen of 1 tegen 1 stem, afhankelijk van de verdeling. Een vanuit onderhouds- en verduurzamingsperspectieven lastig te hanteren situatie. Het is dan ook maar de vraag of de marktwaarde van deze appartementen overeenkomen met de WOZ-waarde.
Verkopen als één geheel gaat ook niet, omdat de markt voor een dergelijk pand verdwijnt, er is namelijk geen rendement.
Of verkopen als één woning, zoals vóór de verbouwing in appartementen. Er verdwijnen dan weer vijf zeer courante volledig ingerichte beknopte appartementen uit de huursector.