Wet betaalbare huur
Reactie
|
Naam
|
Anoniem
|
|
Plaats
|
Den Haag
|
|
Datum
|
27 maart 2023
|
Vraag1
Wat is uw achtergrond? Reageert u bijvoorbeeld als particulier, als huurder, als vastgoedeigenaar, als verhuurder, als belegger, namens een onderneming, namens een organisatie, of iets anders?
Particulier verhuurder. Voorheen ondernemer en gedwongen wegens ziekte vroegtijdig gestopt. De woningen zaten boven mijn bedrijfspand en heb ik als pensioenvoorziening (en helaas als overbrugging naar mijn AOW) gekocht. Als zelfstandige had ik geen pensioen opbouw en na het betalen van 52% stakingswinst heb ik het bedrijfspand en de daarboven gelegen woningen prive gekocht.
Vraag2
Wat vindt u van het wetsvoorstel betaalbare huur en de onderliggende besluiten?
Het wetsvoorstel betaalbare huur staat in conflict met de belastingdruk met box 3 en is de nekslag voor de sociale verhuurder en zijn pensioen. Bij een woning van € 300.000,- gaat de overheid uit van een rendement van 6,17% = € 18.510 (belastingdruk is straks 33% = € 6.108).
Die woning moet dus volgens de belastingdienst € 1.542 per maand opbrengen aan huur. Die woning moet straks naar een huurprijs van € 900 / € 1.000 per maand.
Met een huuropbrengst van € 12.000 gaat meer dan de helft (box 3) naar de overheid. Van het resterende bedrag van € 5.892 moet ik ook nog onroerende zaakbelasting, rioolrechten, waterschapsbelasting, opstal- gebouwenverzekering en aansprakelijkheidsverzekering betalen.
Van het resterende bedrag (zo'n € 4.700 per jaar) moet ik regulier onderhoud (bv schilder- en gevelwerk) betalen en afschrijven op invensteringen zodat je kan herinvesteren voor het periodiek (10/15 jaar) vernieuwen van badkamer, toilet, keuken en CV ketel. Dit is zo'n € 2.100,- per jaar (incl. 21% BTW want deze is niet verrekenbaar)
Van het resterende bedrag per jaar is nu € 2.600 over;
Nu heb ik in deze woning 11 jaar geleden kozijnen vervangen met dubbelglas, ruim € 32.000,- incl. 21% BTW met een afschrijvingsperiode (levensduur 30 jaar). Dat komt dus neer op € 900,- per jaar.
Van het resterende bedrag per jaar is nu € 1.700 over en dan moet ik maar hopen;
1) geen leegstand - huur wisseling
2) geen huur (betalings) achterstand (dus juridische- en incassokosten)
3) geen onrechtmatige bewoning (gemeente mag inschrijving niet weigeren, verhuurder maar niet geinformeerd worden maar de boetes zijn voor de eigenaar)
En wat moet ik nog meer betalen;
1) kosten energielabel
2) makelaarscourtage
3) administratiekantoor
Tevens moet ik geld gaan reserveren voor verduurzaming zoals gevel- dakisolatie en een warmtepomp. Deze reservering van gelden komt vervolgens ook nog eens in box 3 terecht.
En diezelfde overheid ontvangt gemiddeld jaarlijks uit deze woning € 7.400 belastinggeld (dat betaald moet worden uit de huuropbrengsten - 62% van de huur gaat naar belastingen);
1) € 6.100 Box 3
2) € 600 OZB, RIO en waterschapbelasting
3) € 700 BTW 21% mbt onderhoud, invensteringen en beheerskosten.
En dan ben ik als sociale verhuurder een huisjesmelker ? en mag blij zijn dat ik met een woning van € 300.000 een aanvullend pensioentje krijg van € 65,- netto per maand.
En dan laat we de inflatie nog maar even buiten beschouwing.
