Wet betaalbare huur

Reactie

Vraag1

Particuliere belegger/ontwikkelaar.

Als verhuurder zorgen wij voor nette betaalbare woningen in de vrije sector.
Onze gemiddelde huren liggen in het middensegment, welke door de overheid zelf jarenlang is gedefinieerd als huren tussen de 750 euro en 1000 euro per maand. Het betreft voornamelijk zelfstandige 2-3 kamer appartementen van ongeveer 60 m2, met een buitenruimte en vaak minimaal energielabel C die dus structureel onder de 1.000 euro worden verhuurd.

Onze huren vallen allemaal in de vrije sector, en zijn nog wel goed betaalbaar door iemand die alleenstaand is of een jong gezin. Veel van ons vastgoed hebben wij middels transformatie van oude panden, winkels en kantoren gerealiseerd. De woningen worden keurig opgeleverd, gestoffeerd en voorzien van enige luxe.

Vraag2

Naar ons idee vragen wij geen bovenmatige huren, maar worden straks hard geraakt door deze nieuwe plannen, die wij erg kort door de bocht en erg rigoureus vinden.

Door deze maatregelen zullen veel woningen die nu voor 900 euro zijn verhuurd, met ca. 150 euro per maand terugvallen. Dit heeft bijv. direct invloed op lopende projecten en continuïteit bij diverse vastgoedpartijen. Doorrekenen met deze regels levert direct een negatieve cashflow op over de gehele portefeuille, er moet geld bij om te kunnen blijven verhuren.

Uitponden is vaak geen optie. Het is voor ons niet te doen om woningen nadat deze vrij komen, weer los te verkopen, aangezien dan hele complexen gesplitst moeten worden.

We zullen derhalve genoodzaakt worden om in te krimpen door personeel en ZZPers nu al te laten gaan.Dit betekent anderzijds dat wij nu ook enorm terughoudend zijn als het gaat om het toevoegen van middensegment huurwoningen en het vrij maken van liquiditeiten voor extra verduurzaming.

Voorts staat de overheid onvoldoende stil bij de nieuwe wijze waarmee belastingen in BOX III berekend worden. Bovenop deze regulering, verliezen we ca. 20% van onze huuropbrengsten straks aan ‘extra’ belastingen uit BOX III. De combinatie van factoren in de markt, is dodelijk. Een groot gedeelte van de vastgoedbranche is door de aankondiging van deze regels 'technisch failliet'.

Zodoende een aantal suggesties/vragen:

-Kan de overheid hier rekening houden met de opstapeling van de wet middenhuur en de nieuwe BOX III regels. Bijvoorbeeld vastgoedpartijen de mogelijkheid geven om éénmalig panden over te zetten naar een B.V. structuur, zonder de overdrachtsbelasting?

- Als het gaat om tegengaan van excessief huren, waarom hanteert de overheid dan niet een model waarbij een huisvestingsvergunning geweigerd wordt als de Gemeente constateert dat de gevraagde huur/m2 meer dan 10% afwijkt van wat gangbaar is?

- Kunnen de regels gefaseerd ingevoerd worden? Wilt u dit s.v.p. heroverwegen?

- Komt er een regeling voor vastgoedpartijen die door deze regels niet meer kunnen voldoen aan eisen van de banken (LTV, DSCR) voor leningen die zijn aangegaan voordat deze regels werden gepubliceerd?

- Het investeringsklimaat in NL verslechterd hierdoor fors. Partijen trekken weg of blijven weg.

Wij willen u met klem adviseren nogmaals de consequenties te heroverwegen. Alleen al de aankondiging ervan heeft voor veel stagnatie gezorgd in de markt.