Wet betaalbare huur

Reactie

Naam Anoniem
Plaats Voerendaal
Datum 27 maart 2023

Vraag1

Wat is uw achtergrond? Reageert u bijvoorbeeld als particulier, als huurder, als vastgoedeigenaar, als verhuurder, als belegger, namens een onderneming, namens een organisatie, of iets anders?
Ik wil graag reageren als particuliere belegger. (of dit nu in een BV structuur of via box 3 gebeurt maakt voor casus niet uit)

Vraag2

Wat vindt u van het wetsvoorstel betaalbare huur en de onderliggende besluiten?
Ik kan me niet vinden in de gang van zaken aangezien ik als belegger wil zorgen voor goede huisvesting voor mijn huurders. Kortom deugdelijke keuken, badkamer en alles netjes onderhouden en geschilderd.
Onlangs echter ermee geconfronteerd dat je als belegger ook een bank nodig hebt om deel via vreemd vermogen te financieren. Echter bij een aflossingsvrije hypotheek met 65% en rente van 6,4%!! wordt het vrijwel onmogelijk om nog cashflow uit de belegging te halen.
Stel bij een appartement (rond 80m2 woonoppervlakte, 2 slaapkamers en energielabel B), heb je een waarde in verhuurde staat van 188.000.
Bij 65 % financiering krijg je maximaal van een bank: 122.200.
Rentekosten per jaar 7.820,80.
VVE kosten per jaar 2.280 (waarvan 1.392 voor de huurder) dus feitelijk: 888
OZB en beheer per jaar: 962,-
totale kosten: 9.670,80

Conform puntensysteem huur van 980 reëel, echter nu voor 955 verhuurd.
Inkomsten 11.460
Resultaat: 1.789,20

Aankoop: 208.000 (incl. kosten koper) + 30.000 verbouwing (keuken, badkamer, vloeren en wanden) = 238.000

Eigen vermogen in appartement: 115.800
Rendement op eigen vermogen: 1.789/ 115.800 = 1,54%

Van resultaat dient nog belasting betaald te worden PLUS reservering voor vervangingen in het appartement. Tevens is de VVE nog voornemens grotere uitgaven te doen om (ondanks dat het label B is) te verduurzamen/ regulier groot onderhoud te bekostigen.

Conclusie vanuit de hoek als belegger is het niet interessant om vastgoed als eigen vermogen te zien.
Doordat de rente op VV reeds gestegen is, VV voor langer wordt aangetrokken en je hier dan al langer mee te dealen hebt in combinatie met het reguleren van de huurprijzen, blijft voor de belegger er minder over.
Dit gaat over een losse belegging in een complex met 123 appartementen, maar stel je bent belegger en eigenaar van alle 123 appartementen, dan wordt het rendement ook lager. Tevens zullen professionele belegger met gehele complexen geen genoegen nemen met een rendement van minder dan 1,5%...
Als er meer verhuurappartementen/ woningen verkocht worden, betekent dit een nog grotere druk op de krimpende verhuurvoorraad.