Wet betaalbare huur
Reactie
|
Naam
|
de heer R Perridon
|
|
Plaats
|
Rotterdam
|
|
Datum
|
21 maart 2023
|
Vraag1
Wat is uw achtergrond? Reageert u bijvoorbeeld als particulier, als huurder, als vastgoedeigenaar, als verhuurder, als belegger, namens een onderneming, namens een organisatie, of iets anders?
Ik ben een particuliere vastgoedbelegger in Rotterdam met vooral appartementen in de het sociale domein en straks door de aanpassing in het middensegment.
Vraag2
Wat vindt u van het wetsvoorstel betaalbare huur en de onderliggende besluiten?
Dat er betaalbare woningen moeten komen/zijn, daar is iedereen het wel over eens. Meer woningen zorgt voor meer concurrentie en daardoor lagere huren en/of betere woningen. Deze aanpassing is symbool politiek en bekt lekker voor het electoraat maar lost het eigenlijke probleem niet op.
Er is een opeenstapeling van veranderingen die een ongekend negatief effect hebben.
a. Regulering van de midden huur
b. Verandering leegstand ratio
c. Verandering in de box3 heffing
Deze drie aanpassingen hebben een ongekend negatief effect op het rendement. Hierdoor is de ruimte om te investeren in verduurzaming en ontwikkeling geheel opgedroogd. Vooral de aanpassing van de box 3 waarbij op alle componenten van forfaitair rendement wordt uitgegaan is killing. Op geen enkel element heb je als belegger nog invloed.
1. Waarde vastgoed wordt bepaald door de gemeente door middel van de WOZ aanslag (stijging 2022 +/- 20%);
2. Rendement op de WOZ portefeuille is bepaald 6.17%;
3. Aftrek schulden is bepaald op 2.53% terwijl de werkelijke financieringsrente aanzienlijk hoger ligt;
4. Huur wordt bepaald door de overheid (puntentelling en een maximale stijging van 3.1%).
Rekenvoorbeeld 1:
Etage woning met huurder die er al meer dan 15 jaar naar tevredenheid woont.
Jaarhuur: € 5768,- p/j (€ 480.- p/m)
WOZ waarde: € 412.000,- (2022) € 340.000.- (2021) stijging 21.2%
Forfaitair rendement: leegstand (79%) WOZ € 325.480,- * 6.17% = € 20.080,-
Heffing: 31% van € 20.080,- = € 6.224.80
Belastingdruk: meer dan er binnenkomt
Rekenvoorbeeld 2:
Object met 5 huurders in het centrum van Rotterdam.
Jaarhuur: € 64.250,- p/j (€ 5354.16- p/m voor 5 huurders) - nog niet aangepast naar middenhuur!!!!
WOZ waarde: € 1.668.000,- (2022) € 1.308.000.- (2021) stijging 27.5%
Forfaitair rendement: leegstand (90%) WOZ €1.501.200,- * 6.17% = € 92.624,-
Heffing: 31% van € 92.624,- = € 28.713,45
Belastingdruk: 44,7% op bruto rendement
En dan zijn alle kosten zoals: gemeentelijke belastingen, regionale belastingen, opstalverzekering, financiering, beheerkosten, onderhoud, makelaars en verduurzamingsinvesteringen nog niet vanaf getrokken.
Als particuliere vastgoedeigenaar heb je op geen enkel component invloed waarop de belasting is gebaseerd.
Dit is maximale regulering in een vrije markt economie met ongekende negatieve effecten voor de particuliere vastgoedbelegger.
Bijlage
