Regeling goed verhuurderschap

Reactie

Vraag1

Rechten en plichten die ook zouden moeten worden opgenomen in de informatieverplichting van de verhuurder aan de huurder:

- de identiteit van de verhuurder zoals de naam van de natuurlijke persoon of rechtspersoon die optreedt als verhuurder en de contractpartij is voor de huurder
- het geografische adres of postadres van de verhuurder
- het e-mailadres van de verhuurder
- indien van toepassing: het registratienummer in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel
- de partij die bij een eventueel geschil in rechte dient te worden betrokken indien deze partij niet de verhuurder is
- het IBAN bankrekeningnummer waarop de huurprijs betaald dient worden of de verplichting voor de verhuurder om een kwitantie af te geven bij iedere contante betaling (art. 6:48 lid 1 BW)
- de wijze waarop er bij een zeer dringende noodsituatie door de huurder contact kan worden opgenomen met de verhuurder of een beheerder
- een verwijzing naar een huisvestingsverordening of andere lokale regelgeving die de huurder ertoe verplicht om een vergunning aan te vragen
- een afschrift van een relevante vergunning die is afgegeven aan de verhuurder in verband met de verhuur

Toelichting

De reden dat bovenstaande ook moeten worden opgenomen in de informatieverplichting, is erin gelegen dat verhuurders over hun identiteit niet altijd duidelijkheid verschaffen en een huurder bijvoorbeeld in onzekerheid kan verkeren over de partij die gedagvaard moet worden of op welk adres een dagvaarding betekent moet worden.

Bij zeer spoedeisende omstandigheden waarin de huurder een beroep wil doen op de verhuurder dient de huurder vooraf geïnformeerd te worden over de wijze waarop contact kan worden opgenomen met de verhuurder, omdat de huurder anders niets anders rest dan het herstel van een acuut en ernstig gebrek zelf te (laten) verhelpen, maar dat is niet altijd mogelijk.

Sommige verhuurders incasseren de huurprijs contant en verstrekken geen kwitantie, zodat er naderhand discussie kan ontstaan over een betaling door de huurder.

Niet alle verhuurders hebben weet van de lokale regelgeving zoals een huisvestingsverordening en hanteren een onnodig restrictief verhuurbeleid voor wat betreft het aantal huurders dat de woning mag gebruiken.

Vraag2

In de Regeling goed verhuurderschap (hierna: de Regeling) worden in de toelichting enkele voorbeelden gegeven waarbij een verhuurder zonder toestemming van de huurder de woning mag betreden, inclusief verwijzing naar relevante jurisprudentie. Dit betreft enerzijds een zeer dringende noodsituatie waarbij de verhuurder zonder afspraak de woning kan betreden en anderzijds de overige gevallen waarin de verhuurder de woning kan betreden zonder toestemming (maar met afspraak). Er is echter een verschil tussen het geven van toestemming en het voorafgaand maken van een afspraak met de huurder.

Het mag duidelijk zijn dat het betreden van een woning een (grote) inbreuk vormt op fundamentele rechten van de huurder. Uit de Regeling (artikel 1 aanhef en onder b en 2°-5°) en de toelichting volgt echter niet zeer duidelijk dat het maken van een voorafgaande afspraak met de huurder noodzakelijk is (of tenminste een of twee poging(en) daartoe), anders dan bij een zeer dringende noodsituatie (artikel 1 aanhef en onder b en 1°). Het enige woord dat daarop duidt is het woord 'Zo' in de laatste alinea op pagina 4 ('Zo moet een huurder de verhuurder gelegenheid geven om...), waaruit volgt dat de laatste alinea een uitwerking vormt van de laatste zin in de voorlaatste alinea op pagina 4. Uiteraard dient een huurder wel medewerking te verlenen aan het maken van die afspraak.

Er wordt in de Regeling op diverse plaatsen verwezen naar de mogelijkheid voor verhuurders om informatie te verstrekken op een website. Informatie die uitsluitend wordt verstrekt op een openbare website wordt echter niet verstrekt op een duurzame gegevensdrager (zie bijvoorbeeld art. 6:230g lid 1 aanhef en onder h BW). Een huurder (en handhaver) kan daardoor niet controleren of de informatie die werd verstrekt op een juiste manier was verstrekt op het moment dat dit noodzakelijk was. Als de informatie op een duurzame gegevensdrager moet worden verstrekt, kan een huurder die informatie te alle tijden raadplegen zonder afhankelijk te zijn van de verhuurder en zonder dat een verhuurder die informatie achteraf kan aanpassen en de huurder daarover niet in kennis stelt.

Het is mij niet duidelijk waarom de verhuurder wel de verschillende soorten huurovereenkomsten moet beschrijven in de informatie, maar niet welke huurovereenkomst de verhuurder en huurder met elkaar aangaan. Het lijkt mij logisch dat een verhuurder ook aan de huurder meedeelt welke soort huurovereenkomst van toepassing is.

Vraag3

Suggesties (maar kunnen uiteraard niet via deze Regeling tot stand komen):

- registratie van huurovereenkomsten in een database van de overheid zoals in België:

https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/huren-verhuren/registratie-huurcontract

- storten van de waarborgsom op een derdenrekening, in de consignatiekas van het Rijk of vergelijkbare voorziening:

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/consignatiekas/geld-in-de-consignatiekas