Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties

Reactie

Vraag1

Dit wetsvoorstel leidt tot een zeer hoge belastingdruk op nieuw vervaardigde woongebouwen die middels aandelentransacties worden verkregen. Het is niet zo dat er bij een aandelentransactie geen BTW betaald wordt over de bouwkosten en alle bijkomende kosten voor architecten, constructeurs, overige adviseurs etc van deze nieuwbouwwoningen. Die BTW wordt gewoon betaald. Ook over de aankoop van de grond is ooit overdrachtsbelasting of BTW betaald toen de grond door de BV werd aangekocht, dus daar loopt de overheid geen belastinginkomsten mis. Het enige waar een beperkte 'BTW-lekkage' zit voor de overheid is de BTW op de toegevoegde waarde (lees winst) die de ontwikkelaar realiseert (het verschil tussen verkoopprijs en voortbrengingskosten). Die BTW-lekkage is echter aanzienlijk kleiner (inschatting circa 2%, namelijk BTW 21% over een marktconform winst- en risicopercentage van 6% tot 8% van de totale voortbrengingskosten) dan de 10,4% overdrachtsbelasting die volgens dit plan over de gehele aankoopwaarde van het nieuw vervaardigde onroerend goed zou worden geheven. Feitelijk leidt dit voorstel tot heffing van zowel BTW als OVB over het nieuw vervaardigde onroerend goed, wat een totale belastingdruk van meer dan 30% over een nieuw woongebouw teweeg brengt (terwijl we in Nederland voor een enorme betaalbaarheidsopgave staan verhoogte de overheid dus de belasting op de voortbrengingskosten van nieuwbouw huurwoningen). Deze maatregelen in combinatie met alle andere maatregelen die op korte termijn worden ingevoerd veroorzaken een infarct op de woningmarkt. De productie van nieuwe woningen zal enorm dalen.

Los van bovenstaande inhoudelijke argumentatie waarom dit voorstel niet klopt. Is het onbegrijpelijk waarom er geen overgangsrecht komt voor transacties die reeds opgelijnd staan als een aandelentransactie en hierdoor buitenproportioneel geraakt worden. Aandelentransacties waarbij de BTW-druk met circa 2% op de hele transactie van een nieuwbouwproject verlaagd wordt waren de afgelopen 15 jaar gewoon mogelijk en toegestaan. Dit kan niet van de ene op de andere dag veranderd worden zonder een goede overgangsregeling zodat transactiesturcturen hierop aangepast kunnen worden, zeker niet als de belastingdruk op die transacties naar buitenproportionele percentage wordt vehoogd door zowel BTW als OVB over hetzelfde nieuw vervaardigde onroerend goed.