Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties

Reactie

Vraag1

Een projectpontwikkelaar koopt grond incl. BTW en besteedt bouwkosten incl. BTW. Omdat hij de te bouwen huizen wil verkopen, en die verkoop belast is met BTW, kan hij de betaalde BTW volledig terugvragen. Vervolgens verkoopt hij niet de huizen, maar de aandelen aan (bijv.) een woningcorp. Deze aandelentransactie is vrij van BTW en vrij van overdrachtsbelasting (doorkijkarresten) zodat de woningen excl. BTW bij de woningcorp. in gebruik genomen worden.
Het wetsvoorstel repareert dit onevenwichtig, omdat de gemiste 21% BTW gecompenseerd wordt door een heffing van 10,4% OVB. Evenwichtig zou zijn de reparatie niet in de OVB maar in de BTW te doen plaatsvinden.

Hoe het eenvoudig kan, maar niet mág:
Als reparatie kan gedacht worden aan een uitbreiding van artikel 11 lid 1 letter i ten 2e Wet op de Omzetbelasting 1968, waarbij de levering van aandelen in een onroerend zaaklichaam (onder voorwaarden) wordt uitgesloten van de vrijstelling. Dit is echter niet toegestaan, omdat art 135 BTW Richtlijn de overdracht van aandelen in alle gevallen vrijstelt. EU onderdanen kunnen hierop een rechtsreeks beroep doen.

Dan maar een fictie:
Artikel 3 lid 3 Wet op de Omzetbelasting 1968, kan als volgt worden aangevuld:
“3. Met een levering onder bezwarende titel als bedoeld in artikel 1, onderdeel a, worden gelijkgesteld:
(…)
b. de wijziging van een of meer UBO’s van een rechtspersoon als bedoeld in artikel 4 Wet op de Belastingen van Rechtsverkeer, ten gevolge van een overeenkomst onder bezwarende titel, waarbij tenminste een derde gedeelte van het belang in de rechtspersoon overgaat, welke rechtspersoon onroerende zaken bezit waarvoor recht op aftrek van omzetbelasting geldend gemaakt is en welke onroerende zaken uitsluitend gebruikt worden of zullen gaan worden voor vrijgestelde prestaties. Heffing vindt plaats bij de vennootschap, waarbij de grondslag gevormd wordt door de waarde in het economisch verkeer van vorenbedoelde onroerende zaken.”

Aangezien deze fictieve levering juridisch niet aanknoopt bij de levering van de aandelen maar bij de wijziging van de uiteindelijk belanghebbende(n) meen ik dat de vrijstelling van artikel 135 BTW Richtlijn toepassing mist.

Het is juist dat het voorstel de bouw van nieuwbouwhuizen verder zal afremmen, maar het is rechtstatelijk onjuist om een beperkte doelgroep een omzetbelastingvoordeel te gunnen dat enerzijds niet strookt met strekking van de BTW Richtlijn en anderzijds nooit parlementair is getoetst.